| 问题 | 未签订书面协议，合同是否成立？ |
| 释义 | 事实上，在日常生活中，交易行为时时刻刻都在发生，若每个合同都要签订书面协议难免增加交易成本、降低交易效率。为了使订立契约的方式更具灵活性，法律明确规定，当事人可以通过多种形式订立合同，体现在合同法第10条第1款的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”口头形式的合同于大家的日常消费行为中随处可见，如集市上的现货交易、商店里的零售，买卖双方一问一答即可成立合同，该种形式的优点在于方便快捷，缺点在于发生合同纠纷时难以取证，不容易分清责任，常常适用于能即时结清的合同关系。 除了书面形式和口头形式，还可以通过其他形式来表现当事人的意思表示，如通过实施某种行为来为意思表示。如房屋租赁期限已满，双方并未通过口头或书面延长租赁期限，但承租人继续交租金，出租人依然接受租金，就可以推定双方有延长租赁期限的意思表示。然而，认定该种形式的合同比较复杂，需要综合考虑多方面的因素才能判断双方是否以自己的行为来表现订立合同的意愿。 典型案例 2003年9月28日，张某与房产公司签订房产经纪合同一份，约定张某委托房产公司购买上海某处房屋，后在房产公司的介绍下，李某同意将房子卖给张某，双方口头约定房产房屋总价为人民币19.1万元。当日，张某支付定金5万元。但张某与李某未签订正式的书面合同。2003年10月25日，乙付清房款14.1万元，李某向张某出具收据一份，载明收到14.1万元。 之后，李某将房屋交付张某使用至今，并将住户守则、进户协议等交付张某。但当时由于该房屋系动迁安置房，2005年，李某才办理了房屋产权证，后因国家规定拆迁安置房5年之内不得上市交易，一直未办理过户手续。2011年，房屋已具备办理产权过户的条件，张某要求李某协助办理产权过户，但李某一再推脱，后经协商，由张某补偿李某6000元，李某答应协助办理过户手续。因房产契税规定的要求，双方重新签订一份正式的房地产买卖合同，房地产交易评估中心评估房屋总价为68万元，合同中也约定房屋价格为68万元，但除送呈交易中心审核的合同有双方签名之外，双方持有的合同均无签名。随后，张某支付了68万元房款的契税，李某却又不同意协助办理产权过户手续。双方协商未果，张某请求法院判令李某协助办理房屋产权过户手续。 庭审中，李某称双方当事人的确在2003年就房屋达成买卖协议，但当时并未约定房屋价格，而是约定待可办理产权过户手续时再根据市价确定价格。2011年，双方签订了正式的房地产买卖合同，确定房屋总价为68万元，但张某至今未付清款项，故不同意张某的诉讼请求。 张某则称，68万元的房地产买卖合同总价仅为办理过户手续之需，实际双方就系争房屋早于2003年已交易完毕，当时约定的19.1万元房款其已付清，李某将系争房屋交付其使用至今。因此，68万元的房地产买卖合同总价并非双方当时的真实意思表示。 以案释法 在我国民事法律体系中，并非只有书面协议才是双方真实的意思表示，依据双方从事的民事行为能够推定双方具有订立合同意愿的，法院也可以认定当事人订立了合同。本案中，张某与李某虽然在2003年没有签订正式的房屋买卖合同，但从本案的案情出发，我们可以得出以下认知： 首先，李某自2003年始就将系争房屋交付给张某使用，如果不是张某已经购买了房屋并付清房款，否则直至本案发生时，李某从未主动向张某通过诉讼途径或其他方式主张任何权利，这显然是有悖常理的。因此，法院可以根据这个基本事实认为，虽然张某与李某在2003年没有签订正式的书面合同，但实际上已经就房屋价格为19.1万元的内容达成了共识，双方在2003年已经成立了房屋买卖合同关系。 其次，基于对以上事实的基本认知，我们可以知道张某与李某关于总价为68万元的房地产买卖合同并非是双方当时买卖房屋时的真实意思表示，而是双方根据当下的房产交易政策，为办理产权过户手续而签订的，并非双方实际履行之合同。因此，双方在交易中心备案的合同中虽然有张某与李某的签字，但该份合同并非是双方的真实意思表示，不能认定为依法成立的合同。 最后，从本案的实体判决来看，李某将房子卖给张某后，收取了19.1万元的房款，却在房屋已经满足上市交易、办理房屋过户手续条件的情况下，却未履行合同义务，显然是不对的。因此，张某的诉讼请求是合理、合法的。最终法院判决了李某败诉，也证实了李某的行为是违反诚实信用原则的。 应当注意的是，双方当事人在从事法律行为时，应本着诚实信用的原则履行自己的义务，不能因利益的变动而背弃自己的承诺。 【法条指引】 中华人民共和国合同法 第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二条：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 第一条：当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第二条 [2]《中华人民共和国合同法》 [3]《中华人民共和国合同法》第一条 |
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