| 问题 | 房屋租赁合同纠纷既约定定金又约定违约金，产生纠纷如何处理 |
| 释义 | 二、驳回原告**华讯广告传播有限公司的其他诉讼请求。 北京资深房地产律师袁*柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：依法成立的合同受法律保护。当事人可以在合同中对违约金予以约定。违反合同约定的应依法承担违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格予以遵守；双方当事人约定的3万元违约金有效；但合同中约定的保证金的处理方式与约定违约金部分发生重合，从合同保证金的设立目的分析，是确保合同全面正确合理的履行，并预先设立保证金以确保合同履行中房屋及所属设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算，故其性质不属于惩罚性质的约定违约金，故此保证金的处理约定与法不合，应为无效。电梯作为公共设施，且合同中对房屋附属设施的约定也显然不包括电梯，而且根据合同的约定，只有被告基于过失或过错的情况导致附属设施的损坏，被告才承担赔偿责任，电梯并非专属被告一家使用，对于电梯的损坏并无证据证明系被告所致，且电梯公司要求房屋承租人作为业主承担电梯维修费用也未有证据表明被告对此予以认可，故原告认为应由被告分担电梯损坏维修费并进而在原告已支付该费用后向被告追偿的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持；根据本案查明的事实，被告于2010年9月30日即停梯后的次日即已全部搬离，也表明被告不愿意继续租赁的意愿，从合同的约定分析，即使被告认为电梯维修费不应由其承担，也应与原告就电梯维修费进行协商、沟通，而其却在明知合同中租赁期间双方均不能终止合同否则构成违约的约定存在的前提下，不通知原告解除合同或者通过诉讼方式解除合同，擅自搬离，造成事实上的租赁合同终止履行，因此，被告的行为构成合同约定的违约情形，应依法承担约定违约金3万元，原告该主张合法有据，法院予以支持；原告放弃了要求被告承担拖欠水电费的诉讼请求，该行为系原告对自己诉讼权利的自由处分，应为合法有效，法院予以认可；被告搬离房屋后直至2010年11月4日才交付房屋钥匙，其又未提供证据证明该延迟交付行为系原告拒绝接收等过错行为所致，故此期间的房屋租金被告应按照合同约定的租金计算方式予以支付给原告，依合同约定从2010年10月1日起至11月4日止的房租应为13808.22元，原告主张房租13396元合法有据，法院予以支持。原告接收钥匙的行为视为原告同意终止合同的履行。原告诉讼请求中合法有据部分法院予以支持，其他部分不予支持；被告的抗辩理由中认为已交纳的保证金1万元可以抵扣的意见法院予以采纳，其他部分不予采纳。 |
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