| 问题 | 什么是预告登记?为什么要建立预告登记制度?它和商品房备案登记有什么区别? |
| 释义 | 预告登记是限制登记的一种(限制登记还可包括查封登记，目前，查封登记也未列为登记种类)，我国法律尚未有预告登记这一规定，但一些地方性法规已对此作出了规定。如将于2003年5月1日起施行的《上海市房地产登记条例》就专设了一章来规定预告登记。在这之前，《南京市城镇房屋权属登记条例》(2002年1月1日起施行)在建设部规定的登记种类中，根据该市权属登记管理的实际状况删除了总登记、增加了预告登记和备案登记。中国物权法草案建议稿对预告登记的定义、效力及预告登记的种类都作了规定。在物权法立法的讨论中，对预告登记作为权属登记的种类进行规定并没有多大争议，因而，预告登记在今后必将作为房地产权属登记的登记种类。 预告登记是指以保全一项将来发生的不动产物权变动(转移、变更和注销)为目的的请求权登记。这种登记与我们以往所接触的权属登记不同。以往的权属登记都是对已经完成的房地产权利的登记，如房屋竣工后的初始登记、买受房屋后的转移登记、抵押权设定的他项权利登记等。而预告登记所登记的并不是现实的房地产权利，而是目的在于保全将来发生不动产物权变动的请求权。实质上，预告登记是对现时已经登记 (在建的商品房是一个特例，是将建造人视为权利人)的权利人行使其权利的一种限制。如《南京市城镇房屋权属登记条例》规定：预购商品房、约定优先购买权和约定回购房屋的，当事人可凭合同书或者房屋所有权人的承诺书申请预告登记。预告登记的另一个不同点是预告登记所保全的请求权必须在规定或约定的时间内行使，否则，其利害关系人可申请注销该项登记，或该项请求权将归于灭失。如商品房预售中的买受人在进行预告登记后其权利得到了保护，但是当房屋竣工可以办理商品房所有权转移登记时，买受人应当积极履行登记的义务，而不能以预告登记代替转移登记。如《上海市房地产登记条例》第四十九条规定：对预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让及法律法规规定的其他情形所进行的预告登记，“自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效”。 建立预告登记制度有利于保护通常所说的弱势群体的利益。如商品房预售合同并不以登记为生效要件，但是，购房人在与房地产开发商签订了预购商品房合同时，双方产生的是一种债的关系。在建立预告登记制度前，这种效力只是一种债的效力。而且这时房屋尚未竣工，购房者取得的是一种期待权，只是有权要求开发商以自己的行为履行合同的约定。在此期间，如果开发商将已预售的房屋进行处分，包括将房屋另卖给他人或在该房屋上设定抵押，或是因开发商破产或因其它债务纠纷使在建的这一房屋被查封，购房者并没有优先受偿的权利。由于此类问题牵涉到众多的购房居民，如不妥善处理，必然影响社会的安定。因而，目前司法机关在处理此类棘手的问题时，一般是以法院的裁量权来平息矛盾，以维护各方的权益。 为了妥善处理这类问题，仅仅保全债权的请求权是不够的，而应当通过立法建立预告登记制度，赋予这种经预告登记后的债权以物权的效力。如商品房预购人凭商品房预售合同进行预告登记以后，就限制了房地产开发商对已预售的房屋的处分权，包括将房屋另卖给他人或在该房屋上设定抵押。倘若开发商进行此类处分，由于预告登记的所具有的排他效力，就会使这种处分归于无效。如某商品房预购人进行预告登记以后，开发商又将该处房屋以在建工程进行抵押，此种抵押对预购人没有效力。这是因为已经进行预告登记的请求权，对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为，具有排他的效力。 传统的物权理论来看，物权的客体是“物”而不是权利。因而，除了要统一理论上的认识以外，还要按物权法定的原则，在物权法中进行规定(《物权法》梁慧星稿对预告登记就作了规定：为保全一项目的在于转移、变更和废止不动产物权的请求权，可将该请求权纳入预告登记。预告登记自纳入登记时生效)。目前，已有许多国家和地区通过立法建立了预告登记制度(如德国、奥地利、日本及我国的台湾地区)。 商品房备案登记是由我国房地产管理法所规定的，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市房地产管理法》第四十四条规范的是商品房预售活动，登记备案的主要目的是促使商品房预售人将预售所得款项用于该工程项目的建设，从而维护买房人的权益，这种登记备案并不是权属登记，而是一项行政管理的手段，主要目的是保障商品房预售资金的正确使用，从而间接地使购房者的合法权益能得到保障。 |
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