| 问题 | 预售合同应详细确定 |
| 释义 | 关注一：签预订协议要确认预售许可证 房地产开发企业在售楼过程中通常要求购房人先签订一份预订协议，或者订购协议。协议的内容通常会对房屋的总价、购房人房款的支付方式等内容进行约定，并约定双方在将来一定时间签订商品房预售合同，同时购房人支付一定数额的定金作为签订预售合同的担保。 根据预售商品房有关规定，开发企业预售商品房之前必须依法取得预售许可证。目前有部分开发企业为了回笼资金以及其他目的，在没有取得预售许可证之前非法销售，如果购房人在这种情况下签订预订协议或者其他名义的合同，根据有关规定属于无效合同。如果将来开发企业违背承诺不愿签订预售合同的，会引起相当多的纠纷。 律师提醒： 在签订预订协议之前，购房者首先应当确定开发企业已经取得预售许可证，其次对于向开发企业交付的款项是否属于定金或具有定金性质要留意，另外部分开发企业在预订协议中就要求购房人在没有看到预售合同的情况下，全面接受预售合同所有条款，这也是购房者需要注意的地方。 关注二：预售合同应详细确定各个方面内容 预售合同可以说是整个房屋买卖过程中最为重要的一个环节，买卖双方的权利义务关系均是通过这一合同进行确定。 ■房屋建筑面积根据有关规定，房屋建筑面积分为套内建筑面积、公用分摊面积，购房人所付出房款包含了这两部分的面积，而实际居住所使用的面积仅为前者，所以得房率的大小直接影响到购房人所享有的室内使用面积。 律师提醒： 在合同中购房者应该尽量对于两部分的面积作出明确约定，同时应当对于两部分面积增减的处理分别作出约定，以避免两部分面积比例的变化所导致的纠纷。比如出现总面积不变，但套内建筑面积减少、公用分摊面积增多等情况。 ■在合同上应该对房款交付的方式作出明确约定通常房产商都会要求购房人在一定时间内支付所有房款，大多数购房人通常是通过银行贷款支付大部分房款，而且由于期房的特殊情况，通常需要委托开发企业办理贷款手续。 律师提醒： 如果是委托办理的，购房者应当在合同条款中写明，避免由于开发企业过失甚至故意，导致贷款未能按照合同约定期限放贷，同时却需要按照合同约定的逾期付款责任，支付违约金甚至被解除合同。 ■房屋交付条件选择预售合同中给定的交付方式分为两种：其一是开发企业具备大产证后交房。这种方式相对来说，能够保证购房人在收房之后取得小产证，但是交房时间较晚;其二是开发企业具备住宅交付使用许可证后交房。 这样开发企业取得交付使用许可证所需具备的条件较大产证后交房宽松，因此购房人能够较早拿到房屋，但是在这种情况下，购房人无法确定何时能够取得小产证。而且大多数购房人在入住之后就对房屋进行装修，在此情况下，如果购房人由于开发企业无法取得大产证而需要解除合同的，双方对于解除合同后的某些相关问题就会产生很大的纠纷。 律师提醒： 如果选择第二种方式，建议购房人能够在合同中对由于交房产生相关后续问题作出约定。 ■对于房屋建筑设计、装修设施设备等方面的约定购房者应当在合同中避免那些开发企业擅自变更建筑设计、装修设施材质给予许可的条款，要防止开发企业不按承诺建造、装修房屋，却又逃避了违约责任。尤其是全装修房屋，更应当对装修内容作出明确约定，避免模糊不清的表述。 律师提醒： 目前有部分房地产开发企业在建设过程中对于所使用的建筑装修材质通常以“豪华”、“名牌”或者仅约定品牌而不约定型号、或者虽然约定明确但以“同等价值其他产品”等模糊语言进行补充，在实际建设过程中却随意选择其他材质，与原先的承诺或者样板房所示完全不一致，如果不作出相关约定，那么购房人就会难以举证。 另外，小区平面布局中各个建筑的布局都应当在合同中明确，防止开发企业以公共利益、经规划批准等理由，擅自变更布局而不承担责任。 ■应当坚持将开发企业在广告宣传过程中或者签订预订协议时所承诺的事项，作为补充条款写入合同部分开发企业在宣传销售过程中对于小区绿化率、会所服务功能，物业服务功能作出夸张的承诺，但在具体的合同中却只字不提。如果此后开发企业没有履行承诺，购房人通常无法要求其履行承诺，而违约责任却又无法确定。 律师提醒： 在合同中，购房人应当将此类事项约定明确，并且对于相关事项约定违约责任。 ■在合同上签字之前，购房者还一定要对于合同附件中的临时业主公约、前期物业管理服务合同中的内容，诸如物业管理费标准、装修装饰应注意事项等有所了解，避免入住之后的行为违反相关约定。 当所建设的房屋符合了预售合同所约定的交房条件之后，就应当办理房屋交付手续，通常也需要签订类似房屋交接书的相关文件。 无论是具备产证后交房还是具备交付使用证后交房，一般预售合同中都会约定房屋交接验收之时开发企业应当提供质量保证书、使用说明书以及房屋实测面积的有关资料。 律师提醒： 如果开发企业无法提供以上完整资料的，购房人有权拒绝收房并要求开发企业承担延期交房的赔偿责任。因此购房人在签订此类交接书之前，应当严格查看开发企业的证明文件，并对房屋进行实地查验。 如果您还想了解更多的合同法相关知识，欢迎您访问法律网法律咨询频道。 |
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