| 问题 | 房屋产权证逾期办理的责任承担 |
| 释义 | 导读：在我国，房屋产权证是证明房屋所有权的唯一凭证，在房屋交易中，即使买受人付清了房屋全部价款，如果没有取得房屋产权证，从法律上讲仍然没有取得该房屋的所有权。如果房屋产权证逾期未办理，当中的责任如何承担呢?详细内容请看本文介绍： 房屋产权证逾期办理的责任承担： 一、开发商承担的义务 根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产权属登记管理办法》的相关规定，开发商应当承担产权证办理的协助义务。内容包括： 1、办备移转登记前应由开发商先行取得的文件，如测绘、权属登记; 2、在购房人申请办证时，提供上述文件; 3、依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费; 4、为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。 二、房屋产权证逾期办证中“出卖人原因”的认定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”由此可以看出，“出卖人的原因”应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期办证，出卖人均应向购房人承担违约责任。 具体到导致逾期办证的原因，问题要复杂得多。办证义务通常从开发商交楼后开始起算，在约定的办证期限内，开发商首先要完成房屋的测绘、权属登记，其次通知业主在合理期限内递交办证资料和费用，在收齐资料后及时递交房管部门，等待房管部门办妥登记后领取房产证，通知购房人领回。在这一过程中，既有开发商办备必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延，也有购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延，还有房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。毫无疑问，由于购房人自身的原因导致的办证迟延，开发商无须承担违约责任。那么，房管部门拖延登记办证时间导致逾期办证，开发商是否应当承担违约责任呢?答案当然是否定的。开发商在办备必要文件后，对于登记办证所负有的主要是协助和配合购房人递件办证的义务，在这期间，房管部门用于审查和办理手续的时间，开发商无法控制，也就不能归结于“出卖人原因”。 三、逾期办证违约责任的举证责任分配规则 开发商承担逾期办证违约责任，其责任构成要件之一是由于开发商的原因造成的迟延。非属开发商一方原因造成的迟延，即使存在损失，开发商也无需赔偿。 在司法实践中，购房人主张开发商承担逾期办证违约责任，却不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延这一责任构成要件，而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延。此时，举证证明非开发商一方的原因的责任转移到开发商一方，由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则，这样的举证责任分配主要是考虑，登记办证期间开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力。因此，将举证责任分配给了开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。 知识关联： 导致房地产权证难办的原因有： 一、房地产开发公司拖欠地价款。 土地所有权属国家，任何个人或单位使用国有土地都必须缴纳一定的土地使用权出让款(即地价款)给政府。它是办理《房地产权证》的个人或单位不可或缺的必要条件之一。按照国家的相关法律法规文件规定，办理产权证，必须要有国土资源和房屋管理局计财科关于该用地已交清地价款的清单。因此，房地产开发企业在开发或经营过程中拖欠政府地价款，便相应地使业主在办理房地产权证时难以受理。 二、房地产开发公司经营不善，无资金办证。 由于房地产开发公司自身经营不善或开发投资决策出现重大失误，使公司的各项运作因缺少资金而难以为继，处于停产或破产状态，不能筹集到办证所需的各项费用。 房产开发商未交纳办证费用，实际上就意味着业主办理《房地产权证》所需的后续资金完全缺失，办证也是陷于无米下炊的境况。因此，像由这种情况而引发的集体上诉、重复上诉在整个投诉比率中占据着相当的比重。 三、办证资金被挪作他用。 购房业主向公司缴交办证费，但由于一些房地产开发公司内部管理混乱，不仅未能做到专款专用，还被公司挪作他用，从而造成缺乏足够的资金办理《房地产权证》。 四、房地产开发公司对挂靠行为管理不严，责任归属不清。 开发公司只顾眼前利益，对挂靠者未能进行长期有力的监督管理，引发问题，相互推搪责任，令问题变得复杂化。 五、销售面积和产权登记面积有差异。 业主在进行产权登记时，发现实际面积与销售面积有差异(即缩水楼)，同开发公司有争议，从而使事情搁浅。面积缩水最直接的反应，就是业主认为应该退还其多交纳的房款。 六、开发公司销售无证商品房，手续不完善。 一些开发商无取得合法开发权，违规开发商品房，违规销售，造成无法办理产权证。对于这种情况的形成，自然开发公司有着不可推卸的责任。 房屋产权证的办证流程 房屋产权证的办证流程主要有以下几步： (1) 登记收件。 产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件;经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。 (2)勘丈绘图。 它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。 (3)产权审查。 对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。 产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。 需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。 |
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