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问题	土地出让金返还最新政策是怎样的
释义	一、土地出让金返还最新政策是怎样的     一是对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。     有的认为应该视同销售处理，征收营业税、企业所得税和土地增值税；有的则认为，开发企业建造的学校、幼儿园等公共配套设施是无偿赠送给政府部门的，与土地出让金返还没有直接的联系，所以不应征收营业税。     二是对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。     有的认为对开发企业应视同建筑总承包人，征收建筑业营业税和企业所得税。而有的则认为，开发企业已将“七通一平”的基础设施工程分别承包给相关专业部门或专业施工队伍，所以对开发企业不应征收建筑业营业税。     三是对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的，是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。     四是对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。     一种意见认为，开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款，除视同销售收入计算征收土地增值税外，对其他开发企业取得的土地出让金返还款，实质是政府给予企业土地价款的优惠折让，所以，在土地增值税清算时，应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。而另一种意见则认为，既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理，那么在土地增值税清算时，也应按收入处理，就不应抵减开发成本、费用。此外，对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业，由于未实际收到财政的返还款，所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入，也不能抵减开发企业的开发成本和费用。             　　二、土地出让金谁来承担     土地出让金是开发商购买土地使用权所支付的，然后在办理两证的时候要交纳契税（一般住宅是房价的2％左右，别墅好象是4％，各个地方不一样）和维修基金（房价的2％左右，各个地方不一样）；     在二手房交易中，买家是要交契税（房屋评估价的2％－4％左右），不用再交维修基金了，买家还要交一个土地收益金；     二手房在从办理房产证日期不满5年内卖家要交5％的营业税，其他好象费用就只有工本费等。     按照我国法律规定，只有国有出让土地才允许转让，因此如果你要转让的土地是集体土地，则需要先办理土地征用手续转为国有后才能够转让，因此所产生的土地出让金应有征用土地使用人缴纳。如果已经是国有土地则可以直接转让，但是需达到国家法律法规以及当地法规规定允许转让的条件。     已经出让的土地再转让的，卖方应缴纳营业税，买方应缴纳土地交易契税（当然还有其它的比如印花税、手续费等等）。     土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。     土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。     土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。      　　三、拆迁安置房土地出让金要交吗     1、如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。     2、如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。     土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。     相信大家看了上面的介绍多多少少也应该知道，土地出让金返还是需要满足相关规定和条件时才会换返还的，因此就需要根据实际情况来进行判断，毕竟每个地方的政策是不一样的。以上就是法律网小编整理的有关土地出让金返还最新政策是怎样的的相关内容，希望能为您提供帮助。
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