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问题

土地使用权转让出让区别

释义

    土地使用权是指一定主体根据法定的方式和程序对一些土地享有占有使用的物权。同时对于土地使用权有两种容易混淆的转移方式，分别是转让和出让。那么什么是土地转让权的转让？什么是土地使用权的出让？它们之间的区别是什么？法律网小编整理了相关资料，希望对您有所帮助。
    一、土地使用权转让出让区别
    （一）主体不同。出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。
    （二）行为性质不同根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。
    （三）转移条件与程序不同出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。
    （四）交易市场不同出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。综合上面所说的，土地使用权一般只要国家划拨给谁那么权利就归谁，而对于此权利如果被国家收回的话，只要符合条件就可以得到相应的补偿，但这个补偿不会包括有划拨的土地使用权，所以，在处理的时候都是有法律流程的，并且还要说明清楚避免引起纠纷。

    二、转让土地使用权的条件
    （一）以出让方式取得的土地使用权
    房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。
    要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;
    要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
    这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
    （二）以划拨方式取得的土地使用权
    应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。
    对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
    对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
    1、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
    2、私有住宅转让后仍用于居住的;
    3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;
    4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让;
    5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
    6、根据城市规划，土地使用权不宜出让的;
    7、县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
    三、土地使用权转让流程
    （一）申请土地使用权转让
    申请土地使用权转让应提交下列文件资料：
    1、土地转让申请书；
    2、土地使用权证（正本）；
    3、原土地出让合同书或原土地转让合同书（复印件）；
    4、土地使用权转让合同书或者赠与书（经公证），或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等；
    5、双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及代理人身份证明、通讯地址和联系电话；
    6、同一建筑物分割转让（如商品楼房分层分套出售）土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积；属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件；
    7、属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求；
    8、军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件；
    9、提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书；
    10、地块开发投资或建筑物资产净值财务报告；
    11、市政道路规划网络图；
    12、其他法律、法规规定的文件。
    （二）、受理申请（1天）
    1、窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理；
    2、给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。
    （三）、初审（5天）
    土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。
    1、审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。
    2、审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。
    （1）未依法登记领取权属证书的；
    （2）权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的；
    （3）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的；
    （4）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的；
    （5）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；
    （6）设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的；
    （7）权属有争议的；
    （8）以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的（包括征地协议未全部兑现的），不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的；
    （9）转让土地使用权权属来源属行政划拨的（即未注明使用期限的），未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的；
    （10）转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的；
    3、实地勘察。
    4、属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。
    （四）审核（3天）
    经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文；审核合格的提出审核意见报局领导审批。
    交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科（属成片开发土地的先报市政府评审）。
    （五）缴纳税费
    经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。
    （六）地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证
    以上就是法律网小编为您介绍的关于土地使用权转让出让区别等知识，由此可见，土地使用权转让和出让的行为当事人、行为标的、行为运行机制、行为当事人权利与义务都有所不同，在进行转让的时候，还需按照法律规定缴纳相应的税费。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网的相关律师，他们会为您做出专业的解答。


    引用法条

[1]《中华人民共和国土地管理法》
[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条
[4]《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条

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