| 问题 | 如何签订购房合同附件 |
| 释义 | 如何签订购房合同附件： 垫首付附件 垫首付，是开发商贷款给购房者首付款，购房者给其支付利息的行为。开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件中，而是另制一份借款协议，约定借款用途、利息、还款期限等。记者咨询律师了解到，这种做法存在两个风险，一是开发商给购房者开出的收据中，不包括借款金额，而给到银行的资料却是购房者付清首付的收据，有欺骗性质;二是违约责任很严重，市场上还有一种首付“分期付款”的形式，这与垫首付本质上基本一致。 物业费附件 赠送物业管理费是开发商最常用、最普遍的优惠方式，在很多楼盘都有出现。这种赠送方式一般有两种形式，一是老客户带新客户，并且成功购房的，这种情况下，老客户可减免一年左右物业管理费;二是购房送物业费，一种打折优惠的方式。 采访中，记者了解到，楼盘销售中经常会有这种优惠，如果一次性付款，开发商就会赠送物业费，有时候开发商说了赠，可是物业公司不承认，最后也就不了了之了。这种情况大多是购房者没注意到合同附件里关于物业费的这部分有没有明确。 按照程序，开发商除了在购房合同的附加条款中进行约定外，还应在物业服务合同中进行再约定，但是现在有个别的开发商往往故意忽略，从而导致一旦物业公司不遵从协议，物业优惠条件就成为一纸空文。 土地年限附件 现在很多购房者在购买房屋的时候，往往会忽略掉查看所要购买房屋的土地使用年限，给自己以后的使用带来了很多的麻烦。因为有些开发商在开发房屋的过程中，把一些原本不是居住用地的商业用地、综合用地，拿来开发住宅，但是却在购房合同中不注明，导致出现很多不知情的购房者被骗的情况。 太原市房管局房地产监察队工作人员告诉记者，根据相关规定，我国居住用地使用年限是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地及综合用地的使用年限是50年，商业、旅游、娱乐的用地使用年限是40年。购房者在购房的时候，一定要查验项目的土地使用证，明确土地的使用权人、用途、使用权类型及年限等、避免在后期产生其他的纠纷。 另外，需要提醒购房者，土地年限的延长不是开发商一方承诺就可以实现的，必须经过规划部门等的审批，否则，开发商就算给了业主承诺，也不受法律保护。 按揭附件 按揭买房，是目前很多人买房的选择。但是，由于银行按揭政策在不断变化，因此有些开发商就运用合同增补条款约定，由银行按揭政策造成的购房风险，完全由购房者承担。一旦购房者无力承担月供，开发商有权不退房也不退定金的不平等约定。 从事多年房地产法律纠纷的杨律师告诉记者，购房者在合同中应该加上针对银行贷款政策造成购房风险的约定，购房者可以在合同中注明由于贷款政策变动频繁，而买家实力有限，买家需要从银行申请几成贷款，且利率不得高于基准利率合同方能继续履行。购房者还应当在确定贷款条件的同时对放款时间作出约定。 交楼附件 购买房屋的时候，房屋的交楼标准一般都会在商品房预售合同中约定清楚，以防以后交房时出现一些不必要的麻烦。但还是有个别的开发商在交房标准上做文章。 太原市房管局房地产监察队工作人员介绍，住建部及工商总局制定的《商品房买卖合同》示范文本中第十一、十三、十四条分别对房屋的交付、装修装饰、配套设施的标准及违约责任等制定了相关的条款，购房者在签订商品房买卖合同时，应该对这些条款进行详细的了解后再签订合同。对涉及具体的交房标准，比如外墙、内墙、地面、防水等内容，还应在补充协议中逐项进行明确，一旦在房屋验收交付过程中出现问题，就可以通过法律手段来维护自身的权益。 交房自行规定验收方，尤其是把承建方作为验收单位，这是非常不合理的。实际上约定“通水电”也好，还是“自我验收”也好，这些附加条款与现行法律是相抵触的。也就是说，这些条款不论购房者签了没有，都应该是无效的。但要提醒购房者的是，实际收房法律纠纷中，有些法官可能会以附加条款为判案依据，把附加条款看成是收楼纠纷出现后的“调解协议”来处理。这样的话，购房者可能因为签了这份补充协议而无法维权。 合同附件与合同内容一样，都十分重要，部分条款的重要性甚至超过格式条款。因此，购房者必须留意附件内容，以防止自己的利益受损。 |
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