| 问题 | 租赁物添附的处理原则 |
| 释义 | 一、 基本事实 原告甲公司与被告乙公司因租赁合同纠纷诉至法院，经审理查明，双方租赁合同涉及的建筑物为一层建筑，是甲公司在1992年10月27日经批准所建。1993年甲乙双方签订合同，由乙公司承租该建筑用于餐饮业经营使用，合同期限为十五年。双方同时约定： “建筑具备加层条件，在保证正常经营的前提下，甲方(即本案原告)可日后加层，若乙方(即本案被告)愿意投资加层，甲方将给乙方提供优惠条件，具体细则由双方另行商定”。合同履行期间，乙公司自行投资对该建筑进行了加层施工。截至本案审理，双方对加层事项未达成共识，也未就加层后的房屋处置达成书面协议。2005年，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，根据合同有关“乙方拖欠房租累计达三个月的，甲方有权终止合同”的约定，请求判令终止房屋租赁合同，并立即腾出，责令被告偿付拖欠房租1525139元及腾房之日的全部租金，诉讼费由被告负担。被告乙公司辩称，租赁房屋一层是原告所建，但加层由我方出资200万元建设，原告现在主张租金已超过法律规定的诉讼时效，而且本案租赁物的加层部分有独立的楼梯、大门，独立于一层，与一层之间不存在添附关系，不属于腾还之物，请求驳回原告诉请。 本案一审法院认为，根据证据显示，原告主张租赁费未过时效，关于租金的主张予以支持;关于腾退房屋的主张，被告在租赁房屋原址上加层作为对于原有建筑的添附，同原建筑已形成完整建筑体，考虑到建筑的现实使用状况的不宜分割性，且双方合同截止到2006年12月30日已自行终止，继续履行已无实际意义，应作整体处理，判决被告将房屋使用权整体移交给原告。 二审法院认为，原告关于租金的主张于法有据，维持一审判决;关于腾退房屋问题，由于原告方一层系经批准后的合法建筑，而加层未经行政机关批准，现阶段尚不属于人民法院诉讼调整范围，故改判被告将一层房屋使用权交给原告。 二、问题提出 本案原、被告争议焦点之一的租赁房屋加层归属问题，实际上是法律上有关添附的处置问题。在定期房屋租赁合同中，承租人未同出租人就添附达成一致意见时对原有建筑进行添附，应当预见到添附物在合同到期后的法律后果，在没有就添附物处置达成一致又没有就此提出反诉的情况下，租赁合同终止后，添附物应当归出租人还是归承租人?其依据是什么? 三、观点综述与法理分析 本案涉及在原有建筑上的加层，其特点是添附物与原物结合以后，不经毁损不能分离，添附物成为不动产的重要组成部分，但原物和添附物分属于不同的权利主体。 我国现有法律规范中，对添附并没有专门的法律规定。有关添附的规定散见于《城市房屋租赁管理办法》第23条“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿”。 《合同法》第223条“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”最高人民法院《关于贯彻执行< 中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”这些法律规范中，就处置添附物进行了原则性的规范，有助于我们界定添附物以及对添附物进行公平处理。但是，对于未经同意进行添附所形成的添附物的归属未作规定。 被告在承租的建筑上的加层行为，应当属于添附的法律属性。因添附在理论上属于物权法的范畴，因此，在处置添附物时，应考虑有利于所有权稳定和尽可能实现物的使用价值和经济价值。 具体到本案，双方当事人租赁合同中涉及加层及添附的条款仅有 “建筑具备加层条件，在保证正常经营的前提下，甲方(即本案原告)可日后加层，若乙方(即本案被告)愿意投资加层，甲方将给乙方提供优惠条件，具体细则由双方另行商定”的原则约定，且在合同履行过程中双方没有就加层事项再进行协商，被告也没有加层是经原告同意的证据。由此可见，被告进行装加层是在未经原告同意的情况下进行的，属于非善意添附。依上述法律规范的规定，该行为符合侵权行为的构成要件，且被告所作加层不经毁损与原建筑不能分离，考虑到建筑的现实使用状况的不宜分割性，作整体移交给原告的处理方式有利于充分实现物的使用价值和经济价值。 这种处理方式对于承租方的被告而言并不有失公平，被告无权依据上述法律规范请求原告赔偿或补偿。因为，虽然被告添置的添附物会使房屋增值，但由于双方在签订租赁合同时，被告对租赁期限十分清楚，当其决定对房屋进行加层添附投资时，必然考虑到租赁期限的长短和租赁期届满后添附物的处理问题，以及在合同期限内其对于添附投资的回报率。因此，可以推定，当房屋租赁期限届满后，被告已经实现了按合同约定使用房屋以及添附投资的收益。如果支持了被告向原告主张添附物的折价款，必然同立法取向背道而驰，那样将导致承租人为了自己目的，不管不顾出租人的利益及要求，擅自进行装修，并在房屋租赁期满后向出租人主张该部分添附物的折价补偿。 另外，从原告的角度看，虽然取得了添附物，但该添附物系未经批准所为，根据物权法定的规定，并不发生物权法上的物权效力，也并不一定是原告想要的有关有可能还要为此付出高额的拆除费用甚至因违法加层受到行政处罚。 至于加层未经批准，是否属于人民法院诉讼调整范围，不能一概而论。如果是一幢独立的单独建筑，未经批准而施工，因违反法律强制性规范，当事人就该建筑所有权诉至法院请求保护的，应当采取原则上不予受理的处理原则。如果是本案所涉及的因对租赁物形成的添附，则不应适用该原则处理。上述法律规范中并没有对添附行为附加其他的条件，也不区分添附是否为合法与非法，仅从侵权法理论角度规定了解决添附物的归属和责任承担问题。如果把添附行为分解为合法与非法，继而适用“非法行为不属法院调整”的原则，那样的话，将会导致鼓励行为人采取违法行为进行添附从而谋取不当利益，而合法权益受侵害无法救济的局面。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百二十三条 [2]《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 [3]《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十六条 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。