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问题 建设工程施工合同审查要点
释义
    一、建设工程施工合同审查要点
    1、 注意审查合同招投标要求、承包方主体资格
    （1）对于：国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。
    （2）2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：（一）承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；（四）承包人非法转包建设工程的；（五）承包人违法分包建设工程的。
    因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中，修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。
    2、注意工程承包范围的审查
    整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致；
    包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。
    3、 注意标明开工日期的成立标志
    项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。
    一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。
    实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准（开工令等证实）；
    施工许可证日期和实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。
    4、 注意审查组成合同文件的顺序
    首先需标注：在前者优先；
    其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。
    5、 注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置
    对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。一、明确工程师授权范围；二、对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。
    6、 注意审查对安全文明施工的约定：
    一般约定由承包方承担。
    7、 注意审查对于工期顺延的约定
    一、 工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；
    二、 工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。（视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。）
    8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序
    （1）程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前 小时，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。
    （2）通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。
    9、注意审查合同价款的确定方式
    一般有三种方式：
    （1）采用固定价格合同，注意约定合同价款中包括的风险范围，如：
    
    二、购销合同审查要点
    一、审查买方的主体资格。
    二、货款支付。
    三、质量异议。
    因此，卖方可在质量异议条款里约定：“买方认为质量不符时，必须在下列期限内提出质量异议：
    1、货物的外观、数量、品种、型号或规格不符合同约定的，买方应在收货时提出。
    2、货物的内在质量、性能不符本合同约定的，买方应于提货之日起30天内向卖方提出书面异议，如在规定时间内未提出书面质量异议的，视为所交付的设备质量合格和安装调试完毕。
    当买方提出书面质量异议时，卖方认为不属实或不应由卖方负责，卖方在收到质量异议后在48小时内向买方提出书面回复，当卖方作出书面回复给买方，买方不在48小时内作出书面答复，视买方提出的书面质量异议为无效异议，即视为卖方所交付的设备质量合格和安装调试完毕。当买方再作答复、且双方不能达成一致时，必须委托某第三方权威机构质量鉴定，此鉴定为最终鉴定，鉴定费由责任方承担。
    四、争议解决方式。
    三、二手房买卖合同的审查内容
    一、权属审查
    应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；可以向房地产交易中心调查核实。
    1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
    2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
    3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
    4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。
    5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。
    二、权属限制审查
    1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。
    2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
    3、是否涉及他人的优先购买权
    （1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
    （2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明；买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
    4、有无下列禁止买卖情形：
    （1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；
    （2）依法收回土地使用权的；
    （3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
    （4）权属有争议的；
    （5）未依法登记领取权属证书的；
    （6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
    （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
    5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：
    （1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
    （2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
    （3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
    （4）上市出售后形成新的住房困难的；
    （5）擅自改变房屋使用性质的；
    （6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
    以上就是由法律网小编整理收集的关于建设工程施工合同审查要点的信息，由上可知，审查施工合同需要审查合同主体是否具备签订及履行合同的资格、审查合同条款是否完备、审查合同内容是否完备等。如果您还有其他问题的，欢迎咨询法律网的律师，他们会给您专业的建议。
    引用法条：
    [1]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
    
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更新时间：2025/3/16 15:52:12