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问题 先抵押后出租 抵押优于租赁
释义
    

先抵押后出租 抵押优于租赁
    

 雷春荣
    张某有空房一套,去年1月张某因借款将房屋抵押给了李某。为了获得租金并早日还贷,张某将这套房子出租给王某,约定月租金为300元,租期为三年。后张某做生意亏本,无法还款,李某因行使抵押权
    取得了房屋的所有权。李某取得房屋所有权后,因其儿子结婚要住房,便通知王某限期搬出,王某不同意搬出,认为房屋即使买卖也不能破除租赁,因抵押取得的房屋更不能解除原租赁关系。双方协商未果,遂诉至法院。
    法院经审理认为,房屋抵押在先,出租在后,抵押权实现后,租赁合同不得对抗受让人,抵押权人有权解除租赁合同,遂支持了李某的主张,判决王某限期搬出房屋。
    我国法律有买卖不破除租赁关系的规定,但抵押与买卖不同,要区别不同的情形对待。如果出租在前,抵押在后,则抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效,这时,抵押不破除租赁。反之,如果抵押在前,出租在后,则抵押可破除租赁,即抵押权人在实现抵押权后,有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利,可以对抗物的所有人及第三人,因此,抵押权是一种物权,而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权,根据物权优于债权的原理,在先的抵押权当然地优先于在后的租赁权,这与“买卖不破除租赁”原理不同。对此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效;第六十六条规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。本案中房屋抵押在前,租赁在后,因此受让人有权解除原租赁关系。
    


    
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更新时间:2025/3/15 23:17:54