| 问题 | 商品房退房纠纷法律问题的探讨 |
| 释义 | 目前，房地产市场遇冷，商品房退房纠纷时有发生，退房纠纷产生的原因是多方面的。但从根本上看，引起退房纠纷的原因主要有三类：开发商的原因，购房者自身的原因，国家宏观调控政策间接导致的退房。其中可归结于开发商的原因居多，主要体现在因房屋质量及房屋有关的相关配套设施、证照办理等存在问题，比如：销售广告言过其实、售楼员的承诺成为“空头支票”、房屋存在质量问题、物业小区管理混乱、开发商迟延交付房屋、房产证不能及时办理等等，由购房者向开发商提出退房。另外，为应对资金短缺，部分开发商通过虚假按揭制造虚假销售或将商品房销售给债权人作为民间借贷的担保措施，也是引发退房纠纷案件的一个重要原因。 一、退房的合法事由 由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等保个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。单从文本角度看，以下针对出卖人的退房事由能够为现行法律、法规所认可：出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人、一房两卖、商品房预售许可证存在欺诈、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实，、出卖人故意隐瞒所售房屋已销售的事实、出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用、迟延交付房屋超过法定期限、迟延交付房屋超过法定期限、担保贷款合同不能订立、所售房屋主体资格结构质量不合格、房屋的产权面积与合同约定误差比绝对值超过3%、规划或设计擅自变更、套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围、因不可抗力致使不能实现购房合同目的，等等。 显然，上述事由均系交易标的的本身存在质量瑕疵，并同时具备可归责于出卖方的情形，因此，在实践中一般都能得到司法机关的支持;但是，若瑕疵并不严重则难以构成“根本违约”，或者，若在诉讼过程中该瑕疵得以补正从而未对购房者造成实际损害的话，则被认为退房索赔条件尚未具备。至于其他退房理由如房价下降、还贷压力增大等，还没有法律上的支持，如果此类退房案件进入诉讼，购房者的诉求并无相应的法律条文支持。 反之，由出卖人主动提出解除合同的案例也为数不少，理由主要集中在购房者逾期付款或者付款不全，因房款支付系购房者主要义务，实践中能得到司法机关的支持。 二、解除权的行使期限 依据《合同法》第95条的规定，当事人对解除权行使期限有法定依据或约定时间的期限届满，解除权消灭。对于没有法律规定或当事人没有约定解除权行使期间的，经相对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。但在相对方没有催告的情况下，解除权的存续期间到底有多长?对此，《商品房买卖合同司法解释》第15条规定“根据《合同法》条九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”实践中，可能会发生起初相对方未催告解除权人行使解除权，在按相对方未催告的情形下自解除事由发生之日起计算一年除斥期间的过程中，如相对方又行使内行权，一年除斥期间和三个月除斥期间的冲突如何解决?有人认为，在司法解释对两种除斥期间的适用情形和起算点均有明文规定的情况下，应严格按照规定以解决此种冲突，即在发生相对方起初未催告解除权人行使解除权，在按相对方未催告的情形下自解除事由发生之日起计算一年除斥期间的过程中，如相对方又行使内行权，则适用除斥期间的基础发生了变化，而司法解释对不同情形下所适用的除斥期间分别作出了明确规定，故不应以主观臆断排除明文规定的适用，且这种经过期间的变化并非除斥期间的可变或延长，而是因为适用基础的变更所发生的除斥期间的变更适用。当然，这并不相对方可随时催告解除权人解除而不受时间限制，如相对方在解除事由发生后的一年期间内未催告解除权人行使解除权，则因为经过一年除斥期间，解除权人未行使解除权，则解除权已确定消灭，再无三个月除斥期间的适用可能。 三、法院能否可以依职权解除合同 有人认为，对于合同无法继续履行的，当事虽然未主张解除合同，法院也可以依职权解除合同，并对合同解除后当事人之间的债权债务一并处理。对此，笔者认为当事人是否行使解除权属于当事人对自身权利的处分，应当予以尊重。对于双方当事人均不主张解除合同，但经审查合同无法继续履行的，法院应当向当事人行使释明权，告知当事人可以变更诉讼请求解除合同，双方当事人均不愿变更的，应当驳回当事人的诉讼请求，但法院不得依职权解除合同。 四、房地产买卖合同解除后的房屋差价损失赔偿 从许多退房案例来看，很多纠纷引发的原因均是出卖人在与买受签订合同后，由于房价上涨、下跌原因，出卖人或买受人对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同。在此情况下，进行履行利益的损害赔偿显然符合损害赔偿政策的选择标准。 在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与上涨后的房屋价值的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部份即原来买受之价金与后的房屋下跌后的价值间的差额。在此，需要注意的是要明晰“所失利益”与“履行利益”的联系与差别。“所失利益”，又称消极损害，，是指因损害事故的发生赔偿权利人财产应增加而未增加的数额。“履行利益”，是指法律行为，尤其是合同有效成立后因债务不履行而发生的损失。履行利益对应依赖利益，所失利益对应所受损害，所受损害是指因损害事故的发生赔偿权利人现有财产所减少的数额。所失利益属于履行利益的范围之内。履行利益涵盖的范围大于所失利益。因此，在房屋买卖合同中，房屋差价属于当事人所失利益，也属于履行利益。 对于房屋差价损失的赔偿问题，如果双方就此有约定通过协商达成一致，法院应根据约定内容或协商结果予以判处。如果双方无约定或不能协商一致，对于当事人的赔偿请求，法院通常在判断支持与否时综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以调整。对于房屋差价的具体确定，一般比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行询价予以确定。对于认定差价的时间点则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况合理确定。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》 [2]《中华人民共和国合同法》第九十五条 [3]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 |
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