| 问题 | 未竣工的房屋租赁合同可解除吗,怎么解除 |
| 释义 | 一、未竣工的房屋租赁合同可解除吗,怎么解除 出租人就未经验收或者不能通过验收的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前通过验收，人民法院应当认定有效。 1、认定此类合同效力的原则 涉及在建工程即未竣工通过的房屋的租赁合同效力问题应当坚持这样一条规则，合同以无效为原则，以有效为例外。未完成验收的房屋违反了《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》中的强制性规定，一般来说，合同违反法律强制性规定应认定为无效合同。例外情况在于，应设定一个时间点，在此时间点之前完成验收可以对合同效力进行补正，从而使合同由无效转变为有效。 2、合同补正效力定义 例外情况承认合同有效就涉及到一个合同效力不整理论了。无效合同效力补正，是指根据有关法律法规规定，有些合同原本应当被认定为无效，但是允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同化为有效合同。 二、房屋租赁合同什么情况下可取消 根据《合同法》的规定，当事人可以协商一致解除合同，也就是当事人可以在房屋租赁合同中约定解除租赁协议的条件，也可以经过协商后决定解除房屋租赁协议。但是，如果没有约定的，那么在以下情况下可以解除房屋租赁协议： (一)承租人的解除权 1、《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 2、《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。 (二)出租人的解除权 1、《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。 2、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。 3、《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。 (三)双方均有的解除权。 《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。 签订未竣工的房屋租赁合同之前，必须要确定自己是能够有耐心等待它竣工，如果没有把握等待它，那么一开始就不要去签订房屋租赁合同。未竣工的房屋租赁合同的解除具体的做法跟法律的要求等等，这时可以来法律咨询网找律师帮忙。 |
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