| 问题 | 房屋已抵押如何转让？ |
| 释义 | ■案情简介：市民陈先生一直想买一套商品房，在找到合适的房源后，其在某银行办理了个人住房抵押贷款，购置了一套商品房。后来房价大幅度上涨，于是陈先生便把该房屋转卖给李先生。但是后来当双方去办理产权过户手续时，被告知该房屋是不能转让的。无论是卖方陈先生还是买方李先生都傻了眼，面对这种情况不知如何处理。 ■律师分析：如今的房产交易中，很多会涉及到房屋抵押贷款问题。相对于未被抵押房屋的买卖，确实具有一定的复杂性，也就很容易出现纠纷。 本案中，由于陈先生是通过办理银行个人住房抵押贷款而购买了该套房屋，也就意味着该套房屋从一开始就被抵押给了银行，陈先生对该房屋的所有权是并不充分和完整的，他也就不能自由地处分该套房屋。所以即使他和买方李先生达成了协议，也无法办理产权过户手续。 针对此类二手房交易，律师认为有两种处理办法可以用来解决问题： 一是如果李先生能一次性地向陈先生付清购房款，则由陈先生一次性向银行还清房屋贷款，终止其与银行之间的借款合同。 二是若当初陈先生和银行所签订的房屋抵押贷款合同中有过约定，陈先生想要卖掉其抵押的房屋，需取得银行的同意并由购房者办理新的贷款，那么如果李先生不能一次性付清房款给陈先生，则陈先生可以推荐李先生向其贷款的银行申请贷款，即将原借款人变更为李先生。这样一来，陈先生就获得了所购房屋所有权的一切权能，便可以自由转让该套房屋了。 |
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