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问题	买卖不破租赁恶意租约怎么处理
释义	一、买卖不破租赁恶意租约怎么处理     买卖不破租赁恶意租约的处理方式是通过诉讼方式解决。     但是需要注意的是起诉时必须提供相应的恶意买卖不破租赁的证据材料，人民法院才会予以立案。     根据买卖不破租赁的规定，恶意租约并不合法，根据《民法典》第七百二十六条规定 ：”出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。“     可见，立法实行租赁权物权化，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化了债权效力，这在法理上称为买卖不破租赁。该原则作为突破合同相对性的例外情况之一，要求租赁权的产生发生在物权变动之前。     二、买卖不破租赁限制适用条件     法律网提醒您，买卖不破租赁限制适用条件：     1.存在合法有效的租赁合同。要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在。同时，需要注意的是，根据我国物权法的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。     2.出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与给了第三人。如果租赁关系虽然有效存在，法律网提醒您，租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。     3.租赁物已经交付于承租人。“买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。     4.所有权发生变动是在租赁期间内。“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。          三、租赁合同可以签多少年     租赁合同的租赁期限是不能超过二十年的，如果超过了，那么超过部分是无效的。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。     引用法条：     [1]《中华人民共和国民法典》第七百二十六条
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