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问题	在宅基地上的房屋设抵押权效力如何以及房屋抵押权怎么设定
释义	一、在宅基地上的房屋设抵押权效力如何     在宅基地上的房屋设抵押权是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除后以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值，也是一种浪费。用农村房屋设定抵押，债权人实现抵押权也存在障碍。另外，国土资源部“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证”的规定，限制了农民对房屋的买卖。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。     二、房屋抵押权怎么设定     房屋抵押权的设定，除了签订抵押合同外，还需完成抵押登记。根据《房屋登记办法》第 87 条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”由此可知，农村宅基地上房屋的移转登记只能发生于同村村民之间，而农村信用社、小额贷款公司等机构既不可能在同一行政村范围，更没有“法律、法规另有规定”的除外情形，所以房屋管理部门依据房屋登记办法规定，无法给予抵押登记。房屋抵押权自登记时设立，抵押农户无法完成登记，抵押行为无效。          三、房屋抵押权如何实现     债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协商以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押拟人可以向人民法院提起诉讼。法律网提醒，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。          引用法条：     [1]《房屋登记办法》
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