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问题	逾期交房违约金上限条款
释义	一、逾期交房违约金上限条款      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：     商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：     逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。     逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。          二、买房违约金赔偿标准是什么     国家没有相关标准，应根据双方在合同中约定的违约条款进行承担责任。     房屋买卖违约金的计算:     （一）在开发业务的合同中一般都有规定，有的是预计90天内，按照已支付的利息支付，从合同中实际作房作房算。     （二）首次支付利息按银行同期贷款利息按日计算。     （三）第二次违约金的计算按双方协议合同的多少比例的计算方法，例如:以房款的万分之一作为标准计算。也就是用所有房子的钱乘以1 / 10000乘以违约日期。     （四）当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当按照下列标准适当减少。     （五）当事人以约定的违约金低于造成的损失为理由要求增加赔偿的，按照违约造成的损失确定违约金的数额。     商品房买卖合同没有约定违约金的数额或者损失赔偿金额的计算方法。     违约金的数额或者赔偿损失的数额，可以按照逾期付款总额标准确定。逾期付款的，按照中国人民银行对金融机构规定的逾期贷款利息标准来计算，计算未支付货款总额，前提是交付使用期限内，应当根据租金标准确定同样的前提在同一位置发表的有关主管部门或由合格的房地产评估机构评估期间逾期交货的前提。我国合同法在承认违约金惩罚性的同时，强调了违约金的补偿性概念。     一方面，违约金具体支付多少的金额要根据违约的具体情况而定。也就是说，该协议的违约金应估计的损失可能会导致另一方由于一方违约，违约金的数额，不符合最初的损失不得同意了。     另一方面，如果当事人约定的违约金比造成的损失低的，守约方是向人民法院或者仲裁机构请求适当增加违约金的，违约金数额大致等于实际损失。这明显体现了违约金的补偿性。违约金作为一种违约救济手段，不仅能有效地保护当事人的合法权益，而且具有重要的现实意义。也就是说，一般高于实际损失的，当事人无权要求减少。一方面是免除当事人的举证责任;另一方面，它表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，并且明显大于对违约方的部分处罚。     由于违约金是当事人通过约定预先确定的，违约金不仅弥补了非违约方的损失，而且具有惩罚违约方的功能，笔者同意违约金具有担保的性质。     违约金既是一种责任形式，也是保证合同履行的一种独特方式。     如果合同中规定了违约金，那么打算违约的一方将衡量违约的后果。如果明确规定了惩罚性违约金，尤其是违约金超过违约所带来的利益时，任何理性的人都会在权衡利弊后选择继续履行合同。     当事人可以约定，当一方违反了合同约定的时候，应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金。约定的违约金比造成实际损失低的，请求增加;比造成实际损失高的，可以请求减少。假如当事人逾期不履行约定的违约金的责任的话，那么其不仅要支付违约金，还要履行债务。     三、商品房延迟交付,违约金怎么赔      实践中如果商品房逾期交房，一般以买卖双方在合同中约定的标准来计算违约责任，主要包括两部分，一是违约金，二是已付房款利息。     一般约定的违约金的标准是按已经支付房产的一定比例来按天数计算的，这一比例一般是每日万分之几的标准。例如，房价是100万元，约定的违约金是万分之一，并且逾期30天交房，则违约金为100万乘以万分之一乘以30天，结果是3000元。     关于已付款利息，一般是约定按同期银行贷款利率按天数计算的，例如，房款是100万元，逾期30天，现行银行贷款利率为5.5%，则利息计算方式为，100万元乘以5.5%除以365天乘以30天等于4520元。     这样上述两项相加3000加上4520等于7520元，这就是开发商应该承担的违约责任。     法律定义     当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何中华人民共和国合同法财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。违约金有两种：     ①惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。     ②补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金，亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。     以上就是法律网小编为您介绍的关于逾期交房违约金上限条款的相关内容，由于逾期交房的现象非常常见，所以为了保障自身合法权益，建议在与开发商订立房屋买卖合同时明确逾期交房违约金的确定标准。如果有什么问题都可以咨询法律网律师进行处理。     引用法条：     [1]《中华人民共和国合同法》第一百一十四条     [2]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
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