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问题 商铺租赁适用什么法律
释义
    一、商铺租赁适用什么法律
    （一）调查店面的档案
    租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：
    １．房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
    ２．产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的房屋。
    ３．该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
    （二）免租装修期
    商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办？租还是不租自己看着办。
    签定合同发生的费用
    （三）租赁保证金
    俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。
    （四）税费承担
    按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
    １．出租
    营业税及附加租金＊５．５５％
    房产税租金＊１２％
    个人所得税所得部分＊２０％（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过８００元）
    印花税租金（总额）０．１％（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）
    土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
    ２．转租
    营业税及附加转租收入＊５．５５％
    印花税印花税转租租金（总额）０．１％
    上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
    虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。
    签定合同时要注意的重要内容
    （五）营业执照
    租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：
    １．原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；
    ２．商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；
    ３．房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；
    ４．涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
    ５．因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
    对于上述第（一）（二）（三）５条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第４条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
    （六）装修的处置
    商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：
    １．明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
    ２．解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
    ３．明确租赁期满时，装修、添附（新搭建的建筑）的处置方式。
    （七）水、电、电话线等
    因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。
    签定合同之后的问题
    （八）租赁登记
    租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题：
    １．登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；
    ２．经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
    因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
    （九）转租问题
    商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：
    １．转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意（知道为什么要查这房子到底是谁的吧）。否则，产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同，你与二房东的合同就……。
    ２．原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，会受到法律保护。
    （十）买卖与租赁
    许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
    １．出租人在出售商铺前，必须在合理期限内（三个月）通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
    ２．即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。
    （十一）优先承租权
    首先，优先承租权不是法定权利（优先购买权是），要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。
      
    二、店铺租给两个人怎么处理：
    商业经营的风险自己控制
    房东应当承担违约责任，如果违约的可以直接要求赔偿。
    一般的租约已经说明不可再分租的
    因为业主也怕他分租给别人做非法的事
    建议不要合租。
    三、商铺出租合同违约金怎么约定
    根据民法典第１１４条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。这是契约自由原则在违约责任领域的具体体现。
    为充分保护守约方的利益，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；为贯彻公平原则，适度保护违约方的正当权益，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这些规则与实际损失赔偿原则都是一脉相承的。
    应当指出的是，支付违约金只是违约方对守约方承担违约责任的内容之一，不能代替其他的违约责任形式。因此，合同法第１１４条第３款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
    以上就是法律网小编为您详细介绍的关于商铺租赁适用什么法律的相关内容，综上所述小编提醒您，所以在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。若您还有什么法律疑问，建议咨询法律网专业律师。
    
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国民法典》第一百一十四条
    
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更新时间：2025/4/3 11:07:37