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问题 农村小产权房买卖合同的判决书
释义
    一、农村小产权房买卖合同的判决书
    坐落于大同市平城区御北园东园3号楼2单元7号房屋，由大同市南郊区新旺乡五爱村村民委员会发放了房证，房证标明产别为私产。2018年5月28日，经大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司居间介绍，李某梅与李某琦签订了《房屋买卖合同》，约定李某梅向李某琦购买上述房屋，房屋交易总价款为385000元，如李某琦不卖此房则违约，退还双倍购房定金及中介费，如李某梅不买此房则违约，购房定金不退，中介费不退，此房为大同市南郊区新旺五爱村集资小产权房，李某梅同意购买此房，此房留下家具及其固定设施。同日，李某梅支付购房定金6500元，向大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司支付中介费3500元。
    一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。李某梅主张合同无效，无事实及法律依据，不予支持，其基于合同无效要求退还购房定金及中介费的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告李某梅的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由李某梅负担75元，该院退还75元。
    本院认为，诉争房屋属于小产权房屋，不具有上市交易条件，亦为国家明令禁止交易的房屋类型，故双方所签订的《房屋买卖合同》无效。大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司作为专业的房屋买卖居间人，应当对该房屋禁止交易的相关法律法规熟知，但其仍然进行居间活动，故其对此交易应当承担主要过错责任。李某琦作为房屋使用权人，其亦应当知晓房屋禁止买卖的情形，存在过错。同时其主张赔偿房屋租赁费的损失，不仅未起诉，而且未提交证明该期待利益造成损失的证据，故本院对其该项主张不予支持。李某梅在明知房屋属于小产权房屋依然购买，其自身亦存在过错。
    综上所述，李某梅的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。
    
    二、农村房屋买卖合同的效力
    1、农村房屋买卖合同有效的情形
    （1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
    （2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
    （3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
    （4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
    2、农村房屋买卖合同无效的情形
    （1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
    （2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
    三、小产权房买卖合同怎样写
    出卖人(甲方)： 身份证号码：
    买受人(乙方)： 身份证号码：
    甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
    一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)
    二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
    三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
    四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
    五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
    六、违约责任
    1、甲方应当于2009年 月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
    2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
    3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
    4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
    5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
    七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
    1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
    2、依法向——区人民法院起诉。
    八、其他约定
    九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
    十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
    甲方：
    乙方：
    年月 日
    年月日
    见证人：
    年月日年月日
    以上就是法律网小编为您介绍的关于农村小产权房买卖合同的判决书的相关内容，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。如果有什么问题都可以咨询法律网律师进行处理。
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国合同法》第四十四条
    [2]《中华人民共和国合同法》第五十二条
    [3]《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
    
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更新时间：2024/12/29 8:39:22