特殊买卖中承租人能否行使优先购买权-物权法法律援助-法律咨询问答库-东亚法律联盟

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问题	特殊买卖中承租人能否行使优先购买权
释义	一、特殊买卖中承租人能否行使优先购买权承租人的优先购买权，自租赁合同生效时同时成立。但是，按照前述法律和司法解释的规定，承租人的优先购买权只能在出租人出卖房屋时才能行使。那么，如何界定“出卖”的含义，就成为可否行使优先购买权的前提之一。 1、“出卖”范围的判断标准所谓“出卖”,其本身的含意是相对清晰的，即所有权人以转让所有权为目的，有偿的将物之所有权移转于他人的行为。那么，赠与、遗赠、继承等无偿转让所有权的情形，因不符合买卖的特征，所以，承租人不得主张行使优先购买权。同样，在因公共利益或其他原因而导致的房屋被征收、征用等情况下，由于房屋的转让与否，所有权人完全不能决定，因此，也不存在承租人行使优先购买权的问题。 2、一些特殊的买卖中承租人能否行使优先购买权的判断标准（1）互易互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以，互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，从而在事实上不具备优先购买的同等条件而无法行使优先购买权；　　法律依据：《房屋登记办法》第八十六条房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。　　二、房屋优先购买权的实现需要哪些条件优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。房屋优先购买权的实现需要具备的条件有： 1、在租赁合同的存续期间。 2、在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。 3、必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。　　三、承租人优先购买权合理期限 1、我国民法通则没有规定承租人优先购买权制度，出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，但没有明确具体时限。房屋人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。 2、优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。以上就是法律网小编为大家整理介绍的关于“特殊买卖中承租人能否行使优先购买权”等相关法律知识。需要说明的是，如果存在多个优先购买权人，那么应当由顺序在先的优先购买权人作为买受人。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您提供帮助。
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