| 问题 | 私买承租公房使用权面临拆迁 过不了户但能分拆迁款 |
| 释义 | 2014年11月5日，十几年前刚刚从大学毕业，来自陕北小县城的孙强投奔在京生活的舅舅，打算在北京干一番事业。孙强吃住在舅舅家里，食宿无忧的他全身心投入工作。三年后孙强交了女朋友，到了谈婚论嫁的年龄，再住在舅舅家实在不方便。此时已有了些积蓄的孙强开始四处看房，打算在京置业。然而看了一段时间，他不是觉得房子的位置不好，就是价钱太高，他的舅舅看着也很着急。正巧，孙强舅舅的单位近期通知，根据他的工龄及职务，孙强舅舅可以承租公有住房。 不过，孙强的舅舅家并不缺住房，不打算要这套承租公房，就跟孙强说了这房子的事情。孙强不是北京户口，不具备在京承租公有住房的条件，不过他舅舅可以将公房承租下来，由孙强居住使用，房屋的具体支配权利由孙强行使;如果公房可以上市交易时，再由孙强舅舅配合孙强办理过户手续。 但孙强还是不放心，毕竟这是公有住房，何时能交易过户?国家会不会收回该房屋?这些都是不确定的。孙强舅舅见孙强犹豫，便让他放心，“这房子你就安心住着，无论出现什么问题，房子都是你的。不行，咱们再签个协议。”之后，孙强舅舅起草了个协议，大致内容就是将其承租的公房使用权卖给孙强，如果该公房可以买下过户时，孙强舅舅无条件配合。 孙强也就不再犹豫，在协议中按购买同地段二手房的价格，他给付了舅舅19万元的购房款。随后，孙强搬入了登记在他舅舅名下的承租公房内居住，并且在承租公房内结婚生子，如今孩子都已经上小学了。然而今年年初，孙强所居住的公房纳入拆迁范围的消息传来，打破了一家人平静的生活。拆迁公告发出后，孙强舅舅找到孙强一家，要求他们腾退房屋，解除当年的协议，并且将购房款退还给了孙强。 “现在去哪里买房也买不起啊!这明显是舅舅看到了拆迁背后的利益，现在想独占利益，而至亲情于不顾。这房子还能保住吗?”孙强万般焦急。 解析 合同成立但合同目的无法实现 应解除 北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师李松律听了孙强的陈述，了解情况后，对此案进行了详细分析。 孙强与其舅舅之间属于买卖关系。北京市公有住房承租人的最重要条件，就是必须具备北京市户籍。而孙强不具备承租条件，他的舅舅可以承租，但不居住使用，将居住权转让给孙强，并且双方签订了协议。双方的合同关系是合法成立的。 双方买卖北京市，而孙强备在京承租公有住房的条件，并且现在该公房也具备交易条件，双方签订的合同目的属于，该房屋无法过户到孙强的名下。 应根据双方各自过错程度 承担过错责任 在承租的公有住房拆迁时，产权单位必须将承租公房的产权出售给承租人，拆迁利益由承租人所享有。孙强的舅舅承租的公房面临拆迁，而现在北京拆迁后的利益是非常巨大的。在拆迁利益面前，孙强的舅舅置亲情于不顾，最终撕毁了协议。 对于双方所签承租公房使用权买卖的协议最终合同的情况。李松律师认为，在整个事件中，双方均具有过错，都应该承担相应的责任，但是也应该享有一定的权利。双方签订的合同，如果孙强的舅舅通过法院诉讼确认解除双方的协议，应该没有什么问题，属于合同目的无法实现，合同应该解除。但是，对于合同解除后的后果，不能仅由孙强一人承担，如果仅仅将孙强所支付的所谓的购房款19万元退回给孙强，现在19万元在北京根本无法买房，并且根据通货膨胀的系数计算，今天的19万元与十几年前的19万元也无法相比。如此操作，有违法律的公平正义之精神。故此，合同即便解除，孙强也可以主张对拆迁利益进行分配，最大限度地弥补损失，而不是以合同简单的解除了事。 因双方合同解除 可以主张分配拆迁利益 综上所述，李律师认为，双方签订的买卖公有住房使用权的合同，虽然不具有法定无效的情形，但是其合同最终目的无法实现，合同应该解除。合同解除后，根据双方的过错程度，各自承担过错责任，并且孙强可以主张因双方合同的解除而进行分配拆迁利益，进而弥补自身的损失。 律师提醒 北京市公有住房承租的相关规定，承租人限定为北京市户口，并且承租的公房原则上必须由承租人及其家庭成员居住使用，不得转租、空置，如果转租、空置则产权单位有权收回，对于公有住房的租用是有许多限定条件的，广大承租人应当予以注意。 而且，承租公房面临拆迁时，按照北京市的拆迁政策，一般都会在拆迁前，将房屋产权出售给承租人，承租人取得房屋的产权，孙强可以主张因双方合同的解除而进行分配由原承租人所享有，而原产权人不享有拆迁。 李松律师说，在现实中，很多人因为欠缺法律知识，签订了一些无效或者合同目的无法实现的合同。而并不是所有的合同无效或解除后就没有下文了，对于这些合同还要确定无效或者解除的原因，对于这些原因是由哪一方过错造成的，如何承担责任还需要确定，以最大限度地维护无过错方或者过错比较小的一方的权利。 由于各类房屋买卖、权利转让以及大宗合同的签署均涉及到重大的财产利益，对于普通百姓生活来说都十分重要，因此建议做出上述行为前找专业的法律人士听取意见，尽量将风险降到最低，以保障各方的合法权益。 (文中当事人均为化名) |
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