| 问题 | 办理继承房产过户遭拒 市民怒告住建局 |
| 释义 | 自书遗嘱办理继承房产过户遭拒 市民怒将住建局告上法庭 “遗嘱”必须公证才有效力?与多部上位法相抵触 未婚夫赵X因为在结婚前发现晚期癌症，去世前给恋人方X留下了一份手写遗嘱，申明要将自己所有的财物都留给对方，这其中就包括一套房产。赵X去世后，当方X拿着遗嘱以及相关手续到房产部门办理过户手续时，却被告知根据原建设部和司法部下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称《通知》)相关规定，遗嘱没办公证，是不能办理过户手续的。 “人已经去世，公证还怎么办?”而赵X与几个法定继承人几十年都不曾联系过，方X更是找不到人。 无奈之下，方X只好将住建局告上了法庭。案件经江宁区人民法院开庭审理后，一审判据方X赢了，住建局不为其办理房产过户手续属于违法行为。对此，住建局不服提起上诉，不过在南京市中级人民法院审理过程中，住建局撤诉了，并最终同意为方X办理了过户手续。 近日，该案成为了最高院发布的典型案例，并指出《通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，其中有关遗嘱公证的规定与多个上位法相抵触。也就是说，市民凭借遗嘱办理房屋产权转移登记时，所谓的“公证”手续既不能成为强制性要求，也不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。 恋人去世后留下“自书遗嘱” 今年55岁的方X曾经有过一段婚姻，离婚后她独自带着女儿生活。2010年，经人介绍她认识了赵X并开始交往。赵X的身世很苦，虽然比她只小一岁，但从未有过婚姻，两人的感情发展的很好，2011年5月，两人已经打算步入婚姻殿堂。 为了拍婚纱照更上镜，赵X专门去染了头发，不想却发现身体有异，经检查后确认已经是癌症晚期。病情发现的太晚，病却来得太急，仅仅一个多月后，赵X就去世了。本来要步入婚姻的两人突然间阴阳两隔，方X好不容易才从悲伤中走了出来。在收拾赵X的遗物中，方X无意中发现了一封赵X手写的遗书，上门清楚地写着“我的遗言”。 “我于今日上午即将被推进手术室，家属签字是我女友方X签名的，这也是我乐于接受的情况。”“我自愿作出承诺：本人位于×××的房产无条件地赠给马艳艳。”遗嘱的最后，记录着写遗嘱的日期和赵X的签名。 赵X用他最后的行动，表达了他对方X的爱。处理完赵X的身后事，2011年7月，方X到公证部门公证，表示愿意接受赵X的遗赠。 房产过户遭拒因遗嘱没公证 拿着公证书、遗嘱以及相关手续，方X到了房产所属的南京市江宁区住房和城乡建设局(以下简称江宁区住建局)江宁住建局要求办理房产登记过户手续。令她没想到的是，工作人员给出的答复是，“这个遗嘱没公证过，房产过户没法办。” 通过咨询后方X了解到，要想办遗嘱公证只有两条路，一条是赵X本人亲自到公证部门办理公证手续，可是人已经去世了，这条路显然走不通。还有一条就是，必须让赵X的所有法定继承人都到场，如果大家都这份遗嘱都没有异议，那么公证也是可以办理的。 赵X的母亲很早就去世了，父亲在婚后，他还有几个同父异母的兄弟姐妹，但几乎从来没有联系过，方X就更不可能知道人在哪儿了。为此，她几次跟住建局沟通，但都遭到拒绝。 如果长期办理不了过户手续，那么赵X的房产最终就会成为无主房而被充公。2011年10月，方X接到住建局书面回复，对方以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由不予办理房产过户手续。 无奈之下，方X一纸诉状将江宁区住建局告上了法庭，希望通过法院为自己讨个说法。 法院：一审判决住建局不过户违法 法庭上，住建局表示，依照《通知》第二条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续……” 也就是说，江宁区住建局认为，方X提供的遗嘱没有经过公证，也没有提供遗产分割协议，因此不符办理房产过户手续的条件。 对此，方X的代理律师江苏法德永衡律师事务所律师李功成认为，《通知》并非法律法规，并且与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，没有任何一部法律规定，继承房产过户必须又经过公证的遗嘱才能办理。而根据《公证法》的要求，公证必须自愿。我国也没有任何法律、行政法规规定遗赠必须公证才有效。 此外，《继承法》中明确规定，公民可以订立遗嘱处分个人财产，订立遗嘱可以采用公证、代书、自书、录音和口头几种形式，每种形式只要符合法定的要件要求都具有法律效益，都应当作为房产过户登记的依据，而非只有一个公证遗嘱。 值得一体的是，开庭前法院还委托鉴定机构为赵X的遗嘱做了鉴定，证实确实是本人亲笔所书。最终作出一审判决，要求江宁区住建局为马艳艳办理过户手续。 对于这一结果，江宁区住建局不服提出上诉，不过在上述过程中，对方撤诉了，并为方X办理了房产过户登记手续。 公证处：判决加重房产登记部门风险 从判决结果看，这起判决似乎意味着，立下的遗嘱如果不做公证，只要是真的，就应当有效，这对于承接遗嘱公证的公证处来说，似乎是个不小的利空消息。 “想做公证的人，还是会继续去做公证。因此对我们没直接影响。”南京市公证处相关人士说，这起案件在公证界业内的影响很大，他们在去年已经了解到此事并详细分析过。 对这个判决结果，他感到遗憾：“表面上看，公证好像是多余，但在实际操作中，很多遗嘱行为都或多或少会有潜在纠纷，从法院的民事案件中看，涉及遗嘱类的纠纷从来就没有少过。而给遗嘱做过公证，可以很大程度上避免纠纷的发生。”他指出，此案本身还有一定的“特殊性”，原因是这份遗嘱并没有引发其他继承人的异议，如果遗嘱有其他人提出不同意见的话，那么这个判决结果就很难说效果好了。 对公证处没什么影响，那么影响的会是房产登记部门吗?公证处这位人士私下说，房产登记部门将对这个判决“感到头疼”，原因是一些遗嘱继承不需要公证也得去办理，这样一来就严重加剧了房产登记部门的风险，万一发生差错，房产登记部门将面临赔偿责任。南京市房地产交易登记中心相关人士昨天表示，确实已经了解到这个案件，该中心为此也采取了一些对策，但对于具体情况还不便透露。 专家：法律仍需协调完善 “司法部、住建部要求遗嘱必须办理公证，是有道理的。”东南大学法学院副教授任XX认为，遗嘱继承是一种特殊的物权处置行为，表面上看公民有权处置自己的财产，但房产牵扯的东西比较复杂，比如说房产证上写着一个人名字，但实际上对这套房产拥有权利的人还有不止一个。因此当公民在办理遗嘱继承权的公证时，公证处会把房产涉及的相关利害关系人都找齐到现场确认，这会大大避免可能产生的纠纷。 她说，正因为房产牵涉面太广，因此需要通过增加公证这道程序来确保遗嘱的有效性。“理论上，物权法的规定更符合法律精神，但是遗嘱处分涉及到公序良俗等诸多问题，显然公民要受到的约束更多一些。”她表示，物权法与继承法出现“冲突”并不意外，例如继承法中规定当继承人生活困难时，应获得适当照顾，这与物权法的精神并不符合。 任XX认为，这起案件反映出的问题是，当出现不同法律之间可能有“冲突”的情况时，需要立法者协调，法律本身以及法律适用还有待进一步完善。 |
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