| 问题 | 房屋拆迁评估中的建议 |
| 释义 | 为维护拆迁当事人的合法权益，并推动城市的旧城改造工作，确保商服用房拆迁补偿评估结果的客观、公正，估价人员、相关管理部门与行业协会需要做好如下几点： 1、重视商服用房拆迁补偿评估的评估方法 ⑴ 尽可能地采用多种评估方法。 ⑵ 评估采用市场比较法时，必须有3个以上可比实例。可比实例必须是经得起核查的实例，而不是估价人员杜撰的假例。 ⑶ 报告采用收益法评估时，应审查年净收益的可靠性，报酬率、资本化率的准确性以及收益年限的正确性。 年净收益确定的主要依据应该是估价对象及其类似商服用房的出租合同中约定的市场租金。 报酬率与资本化率最好采用市场提取法求取，即采用同类用途商服用房客观租金、售价、收益年限、收益值等数据计算得出的报酬率和资本化率。因为通过市场提取法得出的上述参数具备较强的客观性与说服力。 出让土地上的商服用房，其收益年限应定为土地出让年限与已用年限之差。由于土地属于划拨的商服用房的交易价格应为补交出让金后的价格，而商服用房所用土地出让金补交年限一般为40年，所以土地属于划拨的商服用房拆迁评估中的收益年限，也应定为40年。 ⑷ 采用成本法、路线价法评估时，应关注地价评估方法的正确性与地价对应的年限、建筑物重置价格的内涵及求取方式、建筑物成新率的确定方式等。 ⑸提倡在条件允许的情况下多运用路线价法。在采用路线价法评估土地属于划拨的商服用房拆迁补偿价格时，土地使用年限也应定为40年。 ⑹除属于在建工程的商服用房的拆迁补偿价格，可以按照拆迁商服用房原规定用途，采取假设开发法进行评估之外，其他类型与性质的商服用房拆迁补偿价格的评估由于不能改变其当期用途，因此不应采用假设开发法。 2、各地政府或行业协会应定期发布各类商服用房报酬率和资本化率的标准值。 3、各地政府应加强依法对商服用房出租征收房产税、收益金的工作，并对商服用房转让征收增值税。这不仅可以增加政府的财政收入，减少国有资产的流失，增加政府基础设施建设、廉租房建设、旧城改造等投资能力，而且可以降低商服用房产权人、承租人对商服用房拆迁收益过高的心理预期。 当前商服用房拆迁补偿中所出现的纠纷，既有估价人员对有关理论、方法理解不一致的原因，也有估价人员业务水平不高的原因，还有由于长期没有依法对商服用房产权人、承租人出租、转租、转让征收房产税、收益金、增值税，从而导致商服用房产权人、承租人对商服用房拆迁的补偿预期过高的原因等等。对于造成这些问题的各种原因，我们应分门别类地研究解决。 |
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