| 问题 | 马某某房屋搬迁及财产权属纠纷 |
| 释义 | 一、案情介绍 题述一案中，本所律师代理马某某进行诉讼，案列(2006)海民三初字第3198号，基本案情如下： 港商马某某与陈某原系恋人关系。1999年9月，由马某某实际出资，以陈某名义与广州某房地产公司签订了一份《房地产预售契约》，约定甲方将坐落在海珠区某大厦一处住宅(下称涉案房产)出售给乙方，成交价格为46万余元，第一期楼款13万余元须于1999年9月付清，余款32万元办理银行按揭。合同签订同日，房地产公司开具了付款人为陈某、款项为定金及首期房款共14万余元的发票。 但此后涉案房产买卖未向银行办理按揭，双方就房产余款协商未果。2003年12月，马某某与陈某签订了一份《协议书》，确认涉案房屋首期款已付讫，余款正与发展商洽谈中，同时约定陈某现接受马某某12万港元，而放弃涉案房产的产权。马某某在付款人一栏中签名，陈某某在收款人一栏中签名。双方觉得意犹未尽，又在《协议书》尾部补充约定，陈某先借款给马某某付房地产公司方面的楼款余额，及后再分期偿还陈某。同一天，房地产公司开具了付款人为陈某、款项为末期房款11万余元的购房发票。 2004年3月，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房产的《房地产权证》，确定产权人为陈某。 房地产公司交付涉案房屋后，一直由马某某居住。因双方恋爱关系终止，陈某于2006年10月向广州市海珠区人民法院提起诉讼，认为其系涉案房产的所有权人，请求法院判令马某某立即搬出涉案房产，将该房产归还给陈某使用。马某某接到应诉通知后，委托我所律师代理诉讼，并对陈某某提出了反诉，主张《协议书》合法有效，涉案房屋归马某某所有。 二、争议焦点 (一)马某某是否侵犯了陈某房屋产权? (二)本案反诉是否成立? (三)涉案房产权应归属于谁? 三、诉讼结果 (一)程序方面。本诉被告马某某提起反诉，请求确认《协议书》合法有效，涉案房屋归马某某所有。原告陈某提出抗辩，称马某某提出的反诉与本诉属于不同的法律关系，不符合反诉条件，不应当受理。法院认为，反诉请求虽然与本诉的诉讼请求在形式上不一致，但两者都是基于同一法律事实，反诉请求能够吞并和抵销原告的诉讼请求，且海珠区人民法院对反诉也拥有管辖权，因此决定对反诉一并审理。 (二)实体裁判。法院经审理认为，《协议书》合法有效。协议签订后，陈某已经收取了马某某12万港元，马某某也已经实际占有和使用了涉案房屋，马某某依据《协议书》有权占有和使用房屋，并不构成侵权，同时有权取得涉案房屋的所有权。据此判决：驳回原告陈某的诉讼请求;原告陈某与被告马某某签订的《协议书》有效，涉案房屋归马某某所有。[page] 陈某不服上诉至广州市中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。 四、律师策略 本案法律关系较为简单，所有争端均围绕涉案房产权属发生。但从马某某所掌握的证据来看，要想在驳倒陈某诉求的同时要回涉案房产，具有一定难度。毕竟，《房地产预售契约》是以陈某名义签订，房款收据也是以陈某为付款人，最终的房地产权证也办在陈某名下，马某某唯一能够依凭的就是一纸《协议书》。 基于上述情况，本所律师在《协议书》这份关键证据上作足了文章，本案也成为本所精雕细琢的典型案例。 首先，依据《协议书》提起反诉。作为被告律师，我们的诉讼方案第一是考虑提管辖异议，但不动产纠纷专属管辖，这一策略可以放弃;第二是考虑提反诉，一个成功的反诉不但可以抵销原告的诉求，还可以顺势要回被告的权益，可谓一箭双雕。马某某将案件委托本所代理时，距其接到应诉通知已颇有时日，本所律师一看材料，反诉期限仅剩3天!事不宜迟，赶紧制定反诉方案，赶在期限届满前提出。在反诉请求的确定上，本所律师经过了谨慎考虑。依据《协议书》，马某某既可以主张涉案房产的产权，亦可向陈某主张返还港元12万。从马某某证据掌握程度来看，主张房屋产权的难度要大于主张返还12万港元，但我们最终决定主张房屋产权。一方面，若欲在本案中一并彻底解决纷争，显然主张产权可以达到该目的，而主张返还钱款则可能因非同一法律关系、法律事实而遭到法院的驳回;另一方面，房产价值远远高于12港元，相比之下，主张房产才能最大化维护当事人的合法权益。 其次，围绕《协议书》，详细组织反诉观点。我们料定原告会对反诉条件提出异议，对原告的异议理由进行了准确预测和有针对性的反驳。事实上，前述反诉请求的选择本身就充分考虑了这一点。在庭审中，原告果然如我们所料提出了异议，我们当即指出：本诉请求和反诉请求均基于涉案房屋，反诉请求一旦成立，则原告的本诉请求不攻自破，二者具有法律上的牵连性，符合受理条件，应当合并审理。法庭采纳了我们的观点，诉讼程序按照我们设计的轨道进行。在实体审理时，我们考虑到马某某没有任何证据可以证明其实际付款的事实，相反地，预售合同、房款发票、房产证等均显示陈某为买受人。对于这一被动点，我们巧妙地予以回避，再次紧扣《协议书》，指出恋爱关系中财产关系错综复杂，《协议书》正是对复杂的财产关系的终局处理，具有决定意义。马某已经依据协议向陈某支付了对价，就应当取得涉案房屋的产权。对《协议书》这份证据的透彻说明和充分利用，成为我们扭转案件成败的关键。当原告意识到主动权落入我们手中时，开始提出《协议书》系伪造，企图否定这份证据，但又称陈某签名属实，如此反复无常，原告更是陷入被动。原告一计不成，又声称马某某并无实际支付12万港元，本所律师再次提示《协议书》，指出陈某已在收款人一栏签名，足以证明12万港元已支付。此言既出，原告律师当庭哑口无言。[page] 综观诉讼全程，我们的反诉请求牢牢占据了审理重心，原告的本诉请求形同虚设。最终，法庭在查明事实的基础上，全面支持了我们的反诉请求，马某某不但不侵犯陈某的财产权利，反而取得了涉案房屋的所有权，赢得干净利落。 |
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