| 问题 | 城市异产毗连房屋相邻纠纷的处理原则赔偿标准和范围 |
| 释义 | 一、城市异产毗连房屋的概念及相邻纠纷的现状 城市异产毗连房屋是指结构相连或具有共用设施的附属建筑，而为不同所有人公有的房屋，社会实践中，通俗地讲，就是除单门独户的平房独院或其他大家共同使用部分的房屋。 这种异产毗连房屋的所有人或使用人之间的相邻纠纷有其自身的特点，而且较一般的不动产相邻关系更为复杂，也更容易发生纠纷，虽然我国社会主义现代化建设日新月异，改革开放以来人民的各项生活水平包括居住条件均发生了极大的改善，但现阶段的居住水平仍旧较低，尤其在大中城市，绝大多数都居住在同一院落或同一幢楼中，水、电、路、墙等共有共用现象仍十分普遍，已形成一个社会问题。正因为这种房屋的所有人和使用人共有共用的部位、设备、设施较多，所以一旦产生了纠纷多会涉及多人多户，解决不好就易使矛盾激化甚至诱发社会不稳定因素。 二、 城市异产毗连房屋相邻关系处理原则 长期以来，我国无论是城镇、乡村，邻里之间的关系基本是靠社会主义道德观念和公共伦理观念来进行调整。邻里之间尤其是城镇大杂院、四合院、胡同里弄，居民之间的人际关系极其复杂、微妙，但为了共同利益，大家一般情况下都能自觉地约束自己的行为，从思想意识到言行都尽量和睦融洽。然而，一旦这种相邻关系被破坏，处理起来也是无法可依的，在判处各相邻人的权利义务时也于法无据，于是只好尽量调和。1986年4月12日颁布，自1987年1月11日起施行的《中华人民共和国民法通则》开始将相邻关系纳入法律调整的范畴，该法第三十八条规定“不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等各方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍损失的，应停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”这对处理异产毗连房屋相邻关系提供了较为粗略的处理方式并进行了原则性规定。但对于处理异产毗连房屋使用人或所有人之间的这种较特殊的相邻关系，这条法律规定显然无法触及，尤其是同一院落、楼房的居民相邻各方之间因共有共用的门庭、阳台、屋面(楼顶)、楼道、厨房、厕所以及院落上下水设施、煤气暖气管道设施等发生纠纷时，应如何判定相邻各方的权利义务，则法律规定苍白无力，无法解决上述纠纷。 近年来，为了加强城市异产毗连房屋的管理，维护房屋所有人、使用人的合法权益(包括相互之间的权利义务)，明确管理、修缮责任，保护房屋的正常使用，建设部于1989年11月21日发布了《城市异产毗连房屋管理规定》，该规定自1990年1月1日起施行，2001年又予以修改，该规定第五条明确了处理城市异产毗连房屋相邻关系的处理原则，所有人和使用人对房屋的使用、修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防、环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则正确处理毗邻关系。[page] 三 、 城市异产毗连房屋所有人或使用人之间相邻关系的具体权利义务 《城市异产毗连房屋管理规定》作为国家房产主管部门的行政规章，对异产毗连房屋相邻关系作了较为全面的规定，对房屋所有人、使用人行使产权和使用权做出了限制，也为人民法院审理异产毗连房屋相邻关系纠纷案件提供了参照执行的政策、法律依据。 根据规定，城市异产毗连房屋所有人或使用人相邻关系各方主要有如下具体的权利和义务： (一)所有人和使用人对共有共用的门庭、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落和楼房的上下水设施、煤气暖气管道设施等应共同合理使用，并承担相应的义务，除另有约定外，任何一方不得多占、独占，所有人、使用人在共有共用部位，不得有损害他方利益的行为。 (二) 异产毗连房屋所有人使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。 (三)一方所有人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 (四)异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)所需修缮费用依下列原则办理： 1、共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。 2、共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每例房屋所有人按份额比例承担。 3、楼面的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在房房屋所有人负责，其结构部位由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。 4、房顶的修缮 (1) 不上人房顶，由修缮范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例承担。 (2)可上人房顶(包括屋面和周边护栏)，如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。 如仅为若干层使用，使用房屋的所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。 5、楼梯及楼梯间的修缮 (1)各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。 (2)为某些层所共用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。 6、房屋共用部分必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。 7、房屋共有共用设备和附属建筑(包括电梯、水泵、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池、暖气等)的修缮由房屋所有人按份额比例分担 (五)异产毗连房屋发生的自然损坏，应当按照本规定及时修缮，不得拖延或拒绝。[page] (六)因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责维修。 (七)异产毗连房屋一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险，他方有权采取必要措施，防止危险发生，造成损失的，责任方应当负责赔偿。 (八)异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿因此而造成的损失。 (九)异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有人必须按有关规定及时修理 。 四、相邻关系纠纷的赔偿标准和范围 从上述具体权利义务来看，城市异产毗连房屋相邻关系是一种特殊的相邻关系纠纷，解决是否妥善，将直接影响到相邻关系双方今后能否和睦相处、避免纠纷的再次发生。 正因为上述原因，当相邻关系纠纷发生后，不能一味地强调赔偿，而应从有利于今后生产、生活的角度出发，以调解为主，只有当协商不成时再依法申请仲裁或向人民法院起诉。 从《城市异产毗连房屋管理规定》可以看出，该办法明确了“有利使用、共同协商、公平合理的原则”，以及对共用部分与共用设备按份额比例承担修缮费用等原则性规定。但对发生纠纷以后如何确定赔偿标准和范围作出明确规定，所以我们只能依照《中华人民共和国民法通则》及“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见”才能确定赔偿标准和范围。 笔者认为，当一方侵害他方的权利时，应依据权利义务相一致的原则，予以受害方全面及时地赔偿。但因为该类纠纷的特殊性，首先应由有关部门进行调解，使致害方认识到该破坏行为的错误性，对损害部分应及时修缮，至于赔偿方式则是以修缮为主，标准是修缮部分能恢复如初，以不影响使用为原则。例如：作为与邻家共同拥有使用的墙体共有十几米长，而邻家在装修时却在共墙中间开凿，墙体开凿变体后，墙的功能就可能发生退化。于是双方产生了纠纷，诉至法院，邻家称，对共墙他们家至少也应有一半，自家搞装修只要不把墙体打穿，就不违背什么，这完全是自己的权利和自由，并没有侵犯别人的权利。法院最好先主持调解，通过调解，应使双方均认识到，共墙应该是共同享有部分，根据民法相邻权规定，如果一方使用时，不能损害共用部分，不能损害共有人的利益。在此基础上，促使双方相互谅解，使装修一方依法合理使用共有墙体。 还有一则典型的相邻纠纷案，济源商业城有两间房，东西相邻，东边一家开一间浴池，只在共墙部分粘瓷砖防水，长期使用后，由于水的浸透力，西边一家的墙体发生湿透，致使不能贴墙放置任何东西，经长期调解，另一方拒不停止侵害，法院受理后，判令这家停止侵害，对该共墙部分进行修缮，否则不能自行营业。[page] 最后谈一下近年来比较流行的房顶共用问题，近年来有些房地产开发商在搞促销宣传时大肆宣染楼顶花园，使人感觉买了顶层，花园就是自己家的，其实不然。《住宅共用设施设备维修基本管理办法》第三条指出，本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括房顶等)，2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》规定，房顶属于全体业主共同所有，房顶要出售，必须经过全体业主的共同同意。不过按照合同法的约定优先原则，如果开发商在卖房时，在合同中明示购房者：其所购房屋的房顶产权不归购房者个人所有。只有在这种情况下，开发商方可把房顶另行出售，其他情况都不允许。 当然，房地产开发商即使能够自行出售楼顶，也应考虑楼顶下楼层住户的意见，比如渗水等问题，楼顶花园所有人或使用人必须保证楼顶下楼层的基本居住条件后才能自行使用，绝不能行使自己的权利时侵犯他人的利益。 综上所述，城市异产毗连房屋相邻关系是一种特殊的相邻关系纠纷，处理起来有相当的难度，只有在确保双方有利居住和睦相处的前提下处理，才能妥善的解决纷争，避免激化矛盾，维护社会稳定。 引用法条： [1]《商品房销售管理办法》 [2]《城市异产毗连房屋管理规定》第五条 [3]《中华人民共和国民法通则》第三十八条 [4]《住宅共用设施设备维修基本管理办法》第三条 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。