| 问题 | 如何理解业主的专有所有权和共有所有权 |
| 释义 | 《物权法》第71条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第72条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第79条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 【相关规定】 《商品房销售管理办法》 第18条第2款：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 (一)专有所有权 专有所有权是建筑物区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。建筑物的专有部分指在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物的构成部分，它由一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，与其他专有部分以墙壁、天花板、地板相间隔，如一栋公寓楼的一套单元住宅。一般认为构成专有部分，需要具备两个要件： 第一，构造上具有独立性，就是某一专有部分须与建筑物的其他部分在建筑物上能够客观的区分其范围，比如一套三室一厅的住房; 第二，利用上具有独立性，就是专有部分须与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的的独立机能，能够单独使用并具有独立的经济效用。比如室内卫生间就属于区分建筑物所有权人的专有部分，它符合利用上的独立性要件，但是楼道中垃圾通道就不属于专有部分，因为它并不归某个所有权人单独使用。 建筑物区分出来的专有部分，因为具有以上两个要件才具有排他支配的可能性，这样就可以通过立法技术上的操作，借登记簿上所登记之笔数、位置、面积等完成不动产的公示，表现出其独立的所有权性质。 那么，区分所有权人能否自由处分他的专有所有权呢?在法律规定的范围内可以自由处分，如自己为居住、经营目的而占有使用，将其出租他人或者设定抵押，或者将专有部分卖于他人。但是专有所有权由于其物理上的特性，受到法律和业主规约的很多限制，主要有：区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为，比如装修自己的房屋时不得在和他人共有的墙壁上凿洞;其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置楼内管线等情形进入专有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝，比如物业公司为修理通水管道，需要进入你的住宅查看，你不得无理拒绝;在有业主公约有特殊约定时，区分所有权人应按约定使用专有部分，不得擅自变更。比如约定专有部分用途限于住宅，则区分所有权人不得作为营利场所利用。[page] (二)共有所有权 共有所有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占用、使用及收益的权利。建筑物的共用部分，是指建筑物及其附属物中除专有部分之外的由全体或部分区分所有人共同使用的其他部分，其中，全体区分所有人的共用部分主要有电梯、楼梯、走廊、庭院、管道、屋顶、地下室等等;部分区分所有人的共用部分主要有：各单元内的楼梯，各楼层之间的楼板，两套住宅之间的隔墙等等。 那么，作为共用部分的共有人有什么权利和义务呢?区分所有人作为共有人，享有以下权利： 1.共用部分的使用权。这是共有人的基本权利，各共有所有权人在兼顾其他区分所有人权益的前提下，有权对共用部分按照其用法予以使用，包括共同使用和轮流使用，比如在屋顶上晾晒衣服，各共有人可以一起晾晒，也可以轮流晾晒。 2.共用部分的收益分享权。因共用部分为营利性使用所生的利益，比如将共用的庭院、墙壁出租的收益，区分所有人应按其应有份额分享。 3共用部分单纯的修缮改良权。区分所有人在不影响或损及共用部分固有性质的前提下可修缮或改良建筑物共用部分。比如，在共用墙壁上的涂料脱落的情况下，共有人单方面的粉刷。 在享有权利的权利的同时必须履行相应的义务，主要义务有： 1.应当依共用部分的本来用途使用共用部分。如民用住宅的区分所有人不得在共用的庭院里堆放自家杂物;不得在楼道内晾晒自己的衣服妨碍他人的通行。 2.分担共同的费用和负担。所谓共同费用和负担，一般包括日常维修及更新建筑物的共同部分和公共设备的费用、管理事务的费用等，关于费用的分担原则，各个国家规定大体一致，应该按照区分所有人对共用部分潜在的应有份额比例算定，但是潜在份额如何确定呢?各国规定不太一致，我认为共有人的份额应依照他专有部分室内面积来计算，这样较为公平。 3.不得擅自对共用部分进行修缮或拆除等。对共用部分的修缮、管理、改良或拆除等重大处分行为须经由区分所有人会议(业主大会)或管理委员会决定，个人无权擅自进行。 【相关案例】 甲在某市某区购买一套三室一厅的商品房，2006年5月6号，甲雇装修公司装修其房屋，装修公司在按照.甲的要求在甲和乙共用的墙壁上掏了一个高2米，宽1.5米的壁橱，乙并不知情，7月l0号，乙在挪动家具时不小心碰着共用墙壁，导致墙壁坍塌，并将乙砸伤。经过仔细查看，乙发现由于甲掏壁橱过深，导致墙壁仅剩很薄的一层，只要有轻微的碰撞就可以使墙壁坍塌。于是，乙要求甲将墙壁恢复原状，并赔偿其的损失。甲认为墙壁是他房子的一部分，他已经出钱买了房子，就有权掏壁橱，而且是由于乙自己的碰撞导致墙壁坍塌的，所以不仅拒绝赔偿乙的损失，而且要求乙将墙壁修复完好，双方争执不下，乙诉至人民法院。[page] 本案涉及到业主对其房屋的专有所有权和共有所有权问题。上述案例争议的焦点是房屋共有的墙壁到底归谁所有和谁有权使用。根据《物权法》的规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使甩、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;并对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。甲和乙的房屋毗连，共用一墙壁，此墙壁应该属于部分区分所有人的共用部分，双方对墙壁都享有一定的权利，但同时必须履行一定的义务，即在行使自己权利的同时，不得损害他人的合法权益。 甲在使用共用墙壁时，没有顾及乙的合法权利，对墙壁过度使用，造成对墙壁的极大损害，应该承担恢复墙壁的责任，于情合理，于法有据。另外，甲是否应当承担对乙造成损害的责任呢?我认为应该承担，因为它符合侵权的全部要件，首先甲滥用自己权利，不合理的使用共用墙壁，造成墙壁变薄，是有过错的;其次乙在没有任何过错的情况下挪动家具，致使墙壁坍塌而被砸伤，有一定的损害;最后是由于甲的过错导致乙的损害的，按照正常情况考虑，在乙轻微的碰撞下，是不会发生墙壁坍塌的，恰恰是因为甲掏壁橱过深所导致。 通过上面的分析，甲应当承担修复墙壁和赔偿乙的损害的责任。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第七十一条 [2]《中华人民共和国物权法》第七十二条 [3]《中华人民共和国物权法》第七十九条 [4]《商品房销售管理办法》 |
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