| 问题 | 尴尬的优先购买权 |
| 释义 | 优先购买权是指特定的民事主体依照法律的特别规定对某项特定物所享有的优先于一般民事主体的购买权，我国现行法律规定有租赁之优先购买权和按份共有之优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。基于法律的特别规定而诞生的优先购买权，却常常处于不尴不尬的局面。 尴尬之一，产生于不合理的基础之上，却又具有合理性。物权是权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，是一种绝对权，具有绝对性、对世性、排他性，而优先购买权来源于法律的特别规定，是由物权派生出来的，其附着于物权之上，却与物权相对抗，对物权予以了限制，使之无法获得完全的自由。然而这种限制却又具有他的合理性。租赁关系也好，共有关系也好，两者都有一个共同的特点，就是物上主体(准确的讲应是与物紧密相连的主体，即按份共有人，物权人与租赁人)具有多元性，而附着于一个物上的主体越多，社会关系就越复杂;社会关系越复杂，其运转过程中摩擦就越多，矛盾就越多，势必对物的使用效能产生负面影响，不能达到物尽其用，甚至于致物无用。可以说物的多元主体之间的关系的和谐性、协调性直接决定着物的命运。而当物权因故发生变动，物的主体发生变化时，新的主体之间的整合如何也就直接决定着物的效能。而要想减少矛盾就应尽量维持、稳定现有的法律关系，当其无法维持的时候，最简单的方法是尽量去简化它，而不是使其变得更复杂。合同法第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。以上规定其实均正是遵照了这一理念。优先购买权也就由此而诞生。优先购买权使得简化物上的主体，实现物尽其用的美好愿望得以实现，但这却是以牺牲作为物的绝对权最充分体现的物的处分权为代价的，从这个角度出发这项制度的设定又显得很无理。任何一项法律规定都不应该为了维护一方利益而去损害另一方的利益，法律应该是公正的。如何实现各方的利益平衡则是优先购买权法律制度设定的成败关键所在。“同等条件”使之得以实现。[page] 尴尬之二，法律规定了实现的条件，但真正实现却很难。法律规定的优先购买权的实现条件很简单，那就是“同等条件”，但真正实现却并不简单。合同法规定应当“通知”，并且应有合理的期限。民法通则和物权法对此未有明确规定，但通常认为也应遵此执行。固然未作通知很好理解，但就通知而言却也并不那么简单。因为现在是市场经济，买卖的实现不是机械的，而是一个积极的互动的过程，往往需要经过多轮激烈的磋商，少不了斗智斗勇。既然谈到优先购买，就必然有至少是三方主体的参加，处分权人一方，优先购买权人一方，第三方。而第三方又常常会是复数。首先如何使得这多方在同一时点走到一起就是个问题。其次，应该说是最关键的问题，怎样解决恶意串通的问题。租赁也好，按份共有也好，现有的关系往往会因为这样那样的原因恶化，很多时候，处分权人宁可牺牲一定的利益而将物处分给第三人而不是优先购买权人，他心中想的不是法律的尊严，而是怎样去合理的规避法律。处分权人与第三人的恶意串通，使得优先购买权人无法接受“条件”，而被迫放弃优先购买权。当然，当其成立的条件明显有悖于正常价值理念的时候，理论上是可以通过司法途径确认其无效，但如此必然要付出相当的成本，且正常价值理念本身就是一个很模糊的概念，恶意串通往往又是很有分寸的。 尴尬之三，优先购买权人花费较大的成本，确认了恶意串通买卖行为的无效，但其得到的仅是优先购买权的恢复，优先购买权却并不能因此而获得实际的购买权，他无权以合理的条件取得强制缔约的权利。处分权人放弃处分，优先购买权也就无法启动，没有处分就没有优先购买权。 尴尬之四，优先购买权的实现依赖于处分权人对物权的处分，没有处分就没有优先购买权，却不能因此视优先购买权不存在，他仿佛是休眠的火山，一旦处分行为不尊重优先购买权就可能会导致处分行为无效，因而承受不利的后果。交易安全因此而受到威胁。 尴尬之五，优先购买权实现的最佳途径是处分权人和优先购买权人能够先行磋商，即取得双方满意的结果，与第三人无涉。但这必须是建立在双方存在良好的基础之上，事实上如上文所述这样的情况很少出现。即便双方能够主动先行磋商，往往也没有结果。当双方磋商无果时，处分权人就可以任何高于优先购买权人给出的条件将物处分给任何第三人，对此，优先购买权人是无权提出任何异议的，但这种情形下优先购买权人通常是被出卖了的，先行磋商仅仅成为了一种规避法律的手段，优先购买权也只是一种假想的权利而已。[page] 综上，优先购买权是以物权为基础，以物尽其用为目的，而由法律给予特别规定诞生的一种相对的优先权，与强势的物权相比是很脆弱的，但其对物权的处分又起着一定的制约。他的真正实现必须以一个诚信社会为基础，如果社会缺乏必要的诚信，优先购买权就只能是一项假想的权利，就无法避免不尴不尬的处境。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百三十条 [2]《中华人民共和国民法通则》第七十八条 [3]《中华人民共和国物权法》第一百零一条 [4]《中华人民共和国物权法》第两百二十九条 [5]《中华人民共和国物权法》第两百三十四条 |
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