| 问题 | 房屋预告登记防"一女二嫁"买受人可预告登记 |
| 释义 | 买房子最怕买到权属被限制的房子，怎么办?从本月起买受人可向房屋登记机构提出预告登记申请，这样就可以有效防止买到“纠纷房”了。不只是预告登记，市国土房产局权籍处说，事实上，本月起实行的新的《房屋登记办法》以及之前实行的《物权法》，很多新规都与百姓处置房产有很大关系。就我市实行的这一段时间看，不少市民对此并不了解，比如二手房预告登记目前还没有一例。 登记簿效力高于产权证 如果你购房时对卖房人的产权证真伪有疑义，那么你可以持有效证明资料到市房地产交易权籍登记中心查询这套房子的登记簿，因为登记簿上对一套房子的权属情况记载得清清楚楚。 新规实行后，与过去相比，办理房屋登记的程序发生了变化，增加了“记载于登记簿”的程序，即先登簿后发证。新规规定，登记簿是物权归属和内容的依据(登记簿由房屋登记机构统一管理)，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，当不动产权属证书记载的事项不一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，即强调以不动产登记簿为核心。 违反预告登记，不动产变动无效 现实生活中存在这样情况，购房者好不容易买了一套房子，谁知道付款后才发现这套房子的产权已经属于他人。 市国土房产局权籍处负责人说，《物权法》和新的《房屋登记办法》实施后，购房者购买一手房或二手房，只要按照约定进行预告登记，就可以有效防止“一房二卖”的风险。预告登记可由买卖双方共同提出申请，也可由买受人单独申请，对象限于按揭贷款的一手房和已经办理产权的二手房，其中一手房属于强制要求进行预告登记，二手房为自愿申请。申请预告登记可由买卖双方共同提出，也可由买受人单独提出。目前，我市一手房办理预告登记的房产达89件，二手房还没有一件。 一旦通过预告登记，就可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，并将使最先登记的获得优先权。 需要提醒的是，预告登记是有期限的。根据新规，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 共有权人都有产权证 以往，当一套房产有多个共有权人时，房产证书只发给一人，哪怕是大家享有的权利份额相近，其他共有人拿到的都只能是一本没有附图的共有权证。新规实行后，所有共有权人每人都能拿到一本房产证，上面既记载了该产权房的所有信息，也记载了本人所享有的权利份额，在形式上进一步体现了房屋产权人人平等。[page] 异议登记保护利害关系人利益 当你拿到产权证，发现上面记载的事项比如产权份额不对时，可向房屋登记机构申请更正登记。但如果是利害关系人提出的更正申请，必须经登记簿上记载的权利人的书面同意方可提出，当权利人不同意更正时，利害关系人可向登记机关提出异议登记，暂时性地“冻结”该房屋的市场行为。异议登记有一定期限，即在申请人提出异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。 一套房子的争议从起诉到法院判决往往需要较长一段时间，为保护真正权利人的利益，新规规定，如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可向申请人要求损害赔偿，以此制裁恶意提出异议登记的申请人。 城镇居民买农村住房不能办产权 新规规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的外，房屋登记机构不予办理。这也就是说，不仅城镇居民到农村购买住房，不能办产权，即使是外村村民购买也不能办产权。 新规规定，农村个人住房申请登记，房屋登记机构发证前要在村委会进行公示，公示没有异议后才能发证。 贷款实行最高额抵押权登记 以往，申请人每次办理房产抵押贷款，都要到房屋登记机构进行登记。新规实行的最高额抵押权登记，申请人只要登记一次即可。 值得一提的是，新规规定乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇村企业厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 办理房屋所有权转让预告登记需提交材料：?预告登记申请书;?转让方的房屋权属证书;?房屋买卖合同或与买卖有关的协议、法律文件，以及当事人关于预告登记的约定;?申请人的身份证明;出卖人是个人的，还应当提供婚姻状况证明、配偶同意交易声明和身份证明，涉及未成年人的，还应当提供监护人保证未损害其合法权益的声明公证;涉及单位的，还应当提供营业执照、章程、法定代表人身份证明、委托书和代理人身份证明;转让人是单位的，提供股东会或董事会同意出售决议;属国有资产的，还应当提供上级主管部门或国有资产管理部门批准文件;属集体财产的，还应当提供职代会决议;?房屋限制性转让的，提供相关部门同意转让的证明材料;?涉及划拨用地、限制性出让用地的，提供补土地出让合同和出让金完税发票(非商业、非旅馆的划拨商品房或个人的已购公有住房、经济适用房、安置房、自建私房除外);?其他必要材料。 |
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