| 问题 | 不动产物权登记制度的现状 |
| 释义 | 不动产物权登记制度是不动产法最基本的制度，这不仅是因为登记已成为各国普遍认可的不动产物权变动的公示方法，最重要的还在于不动产物权登记与动产的占有和交付相比，更能明显地体现出物权的程序机制，而这种机制是一个完整的物权法所不可缺少的一部分，也是物权法律制度得以实现的重要途径和工具。正如学者所言，“完备的登记制度不仅是财产交易的有序化的必要条件，而且也是整套物权制度赖以存在的基础，只有在一个完备的登记制度之上，绝大多数不动产物权才得以设立和有序地转移。”[1]本文就我国不动产物权登记制度的现状及完善作粗略讨论，以期为完善我国的不动产物权登记制度提供一点思路。 一、不动产物权登记制度的现状 随着改革开放的深入，特别是可有限转让的土地使用权制度实施和住房商品化的推进，我国的不动产交易也日益增多和频繁，成为急待规范的领域。为应付现实需要，国家立法机关、主管部门到各个地方政府颁布了许许多多法律、法规和规章，对不动产物权转让和登记做出了规定，主要有以下特征。 (一)不存在形式意义上的不动产物权登记法，没有统一的不动产物权变动模式，登记的效力不稳定。 我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。对于动产而言，根据该条的规定，交付既意味着所有权客体物的转移，又标识所有权权利的移转;但是对于不动产，交付标的物是否也意味着对标的物的所有权移转呢?这一点第72条规定并不明确。我国在《民法通则》颁布前后，已制定了许多关于不动产转移的法律法规，确立不动产物权转让必须或应当登记的原则，这些法律足以构成第72条“另有规定”的法律。下面笔者具体归纳如下： 1、“债权行为+登记”明晰模式 这种模式在我国法律中占据着主要地位，它们的文本表现为： (1)我国《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。” (2)最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第14条规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效;……”。 “债权行为+登记”明晰模式采用是否登记这个标准，来判断债权变动和物权变动这两个本质不同的法律事实，混淆了债权和物权区分的界限，违背了“物权区分原则”[2]的要求，造成合同按照民事法律行为的一般道理应当有效设立，但却因为没有登记而失去法律效力，这就给随意毁约的当事人提供了法律理由，得以损害对方当事人的利益。不仅如此，这种模式不但不能保护债权人的利益，还破坏了当事人的预期目的，并具有纵容恶意违约行为的不良作用，使本来应能受法律保护的当事人却不能得到应有的法律保护，在法律政策上有失公正。[3][page] 2、“债权行为+登记”模糊模式 这种模式的代表是：我国《城市房地产管理法》第35条的规定：“房地产转让、抵押，当事人应当按照本法第五章的规定办理权属登记。”而第五章共4条，其中第60条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，……。”紧接着第36条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产移转给他人的行为。” 就房地产转让而言，我国《城市房地产管理法》也采用了“当事人约定+登记”的模式。此处的“当事人约定”以买卖、赠与、互易形式出现，而这些行为均属于债权行为，从文本规定中看不出有包含物权行为的意思，因此，房地产转让的规则是“债权行为+登记”。该法界定的房地产转让，既包括了买卖、赠与等负担行为，也包括处分行为，即“将其房地产移转给他人”，是一个整体的交易行为，登记究竟是债权行为的生效要件，还是房地产转让的生效要件，或者是其两者共同的要件，是不得而知的。基于债权行为与登记之间关系的模糊性，其是否符合物权区分原则，尚需进行解释。 3、“物权行为+登记”模式 例如：我国《城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。”“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。” 我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条进一步明确：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。” 上述规定采用的也是“当事人约定+登记”的模式。但此处的“当事人约定”，不同于前述的“债权行为+登记”模式。相反，从物权行为和债权行为的区别来判断，国有土地使用权出让合同签订后，土地使用者须在支付全部土地使用权出让金后，才能办理登记。而支付土地使用权出让金的行为显然不能为债权行为所包括，其无疑属于物权行为。在这种情况下，土地使用权出让采用的规则就是“物权行为+登记”。 4、登记要件主义明晰模式 这种模式的典型代表是最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。该解答第12条规定：“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”第13条规定：“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理土地使用权变更登记手续的，土地使用权应当由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。……”[page] 由此可见，在土地使用权转让方面，只要土地使用权转让合同符合法律规定，即使没有进行相应的登记，该合同也是具有法律效力的;合同的签订并不意味着土地使用权的移转，只有在进行相应的登记后，土地使用权才能发生移转的结果，这种模式体现出物权区分原则。 5、登记效力模糊模式 其典型代表是： (1)1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第6条第1款规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第9条又进一步规定：“买卖城市私有房屋卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”这两条只是规定私有房屋的转移或变更须办理登记，但并没有明确规定登记在所有权转移中的作用，是将登记作为所有权转移标志或物权变动的生效要件，还是将登记作为已转移所有权的对抗要件[4]。 (2)1989年颁布，1995年修改后的《土地登记规则》，只规定登记为各种土地权利设定、变动的必要条件。因为有关条文均使用了“必须”或“应当”词语，但是并没有明确规定不经登记不生变动效力。 (二)不动产权属登记具有强制性。我国的不动产登记采取的是强制性登记，违反法律法规的规定不进行登记的当事人，不仅无法发生相应的民事法律后果，而且还要受到相应的行政处罚。例如《土地登记规则》第69条规定，土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。 (三)登记记录与权证制度并存。我国除进行不动产物权登记之外，还颁发权属证书即采取所谓的“登记发证制度”。不动产物权变动的当事人除进行登记注销原所有权人的权利，将新权利人登记为所有权人之外，新权利人还要获得国家机关统一制作的相应的权属证书。例如《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“城市私有房屋所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。……”取得房屋所有权之所以要登记是因为，房屋所有权不是*占有来表征的，而是*登记证书，即登记机关颁发的产权证书来证明，必须将原来的房屋所有权证注销或变更，即先消灭原所有权人的权利，然后将自己登记为房屋的所有权人并获得房屋产权证书。这一过程一般同时在同一登记程序中完成。[page] (四)登记具有较强的公示力。凡经确权登记的，由县级以上地方人民政府房产管理部门颁发下列证书：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》，以此作为权利人营业凭证，并受到法律保护。 (五)个人或组织不能进行土地所有权登记。依据《宪法》以及其他法律、法规，我国的土地所有权只能归于国家或集体所有，个人或组织只能享有土地使用权，但房屋可以有多种所有形式。因此，不存在个人或组织的土地所有权登记的情形，而只存在个人或者组织土地使用权的登记。 (六)负责不动产物权登记的机关具有对不动产权属争议的行政处理权以及对所涉不动产的监察管理权。例如，依据《土地监察暂行规定》第12条，土地管理部门对土地负有以下监察职责：监督检查土地法律、法规的执行和遵守情况;受理对土地违法行为的检举、控告;调查处理土地违法案件;协助有关部门调查处理土地管理工作人员依法执行职务遭受打击报复的案件;对下级人民政府土地管理部门履行土地管理职责的情况进行监督检查;指导或者领导下级人民政府土地管理部门的土地监察工作。 二、完善不动产物权登记制度的建议 在《物权法草案》(社会征求意见稿,以下简称《物权法草案》)中，已经将不动产物权登记事项作为了物权归属和内容的根据，并且将当事人之间签订的物权合同的生效与物权登记进行了区分，规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭自登记时发生效力，解决了不动产物权登记的效力和不动产物权生效时间的问题。[5]对于不动产物权登记制度的建立，笔者认为还应当从以下几个方面进行完善： (一)登记机关的统一和确定 1、登记机关统一的必要性 由于我国长期以来将登记作为行政机关的职权而不是一种公示方法，故登记机关与行政机关的设置与职能一直是合一的。加上不同的不动产由多个行政机关负责予以管理，故不动产物权登记一直存在着“多头执政”的局面，且各自依据的法律也不同。如土地由土地管理部门管理，土地使用权登记在土地管理部门进行;林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行;房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。虽然从行政管理职能的充分发挥与便利性来看，登记与行政职能部门的设置和职权的结合是必要的，但是如果将登记作为公示方法来对待，则原有的登记体制便显出许多弊端，主要表现在：(1)登记机关的分散不便于交易当事人查阅登记情况，很难给交易的当事人提供全面的信息，徒增当事人不必要的交易成本。(2)分散的登记不仅会给有关当事人进行登记造成极大的不便，而且还会造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。笔者认为，建立统一登记机关的立法体例是十分必要的，在此基础上才谈得上实现《物权法草案》所规定的建立统一的登记程序和制度。[page] 2、不动产物权登记机关的确立 众所周知，不动产物权登记，应由不动产所在地的登记机关统一管辖。笔者认为，物权立法应协调各有关部门，解决好登记机关的统一问题，建立统一独立的登记机关。鉴于将来的统一必然是以土地为基础和核心的统一，建议将所有的不动产物权登记集中于不动产所在地的县级以上不动产登记局之类的部门(性质为行政)，并依土地地段、地号先后次序编造登记簿。笔者不赞成将司法机关确定为不动产物权登记机关的建议。因为，我国的登记不仅是公示方法，而且还具有行政监督的作用，不动产物权登记是国家对不动产市场进行监督管理的重要手段，[6]因此，登记是与对不动产的监管工作联系在一起的。而且行政机关进行登记，其行政权力的高效、权威性不仅能使物权得以公示并获得公信力，而且还能使交易成本更为低廉，交易速度更为快捷。尽管这同时也会带来公权力对私权利的侵扰的问题，[7]但这些弊端完全可以通过技术处理和不动产物权登记制度的完善而加以克服。 (二)登记范围的法定性和调整 1、我国登记权利法定化的必要性 当今社会，所有权权能的分离越来越复杂，对财产占有和支配的主体越来越多元化，这必然导致物权法发展的趋势是在一物之上设立越来越多的物权。而正如前文所述，我国《物权法草案》采用的是不动产登记要件主义，即除了那些直接依法律的规定而产生的物权外，不动产物权的设立必须要完成登记手续，这就意味着没有登记则物权不能设立，故登记权利范围的大小直接影响到某项权利能否真正成为物权。反之，由于物权登记的客体为物权及其相关因素，故实体物权种类、内容、方式的法定又是不动产登记权利的基础。法定物权是基础，登记范围是保障，二者是相辅相成的。我国现代的物权制度呈开放性体系，尚未完全法定，不仅表现为法的依据的不统一，而且表现为类型的未法定，物权变动的未法定。登记权利的这种开放性和物权放任主义立法不仅有违物权绝对、排他性质，而且使以物权为内容的契约不能无争议的事先确定，进而使契约无以自由，同时也会造成交易程序混乱。所以，当务之急是登记权利的法定化，使复杂的物权社会关系明晰化，这一点在《物权法草案》中已经得到了体现。 2、对我国登记权利范围的调整 (1)登记权利基本范围的确定。虽然我国民法通则、土地管理法、担保法、渔业法、城市房地产管理法、矿产资源法、海商法及水法等法律，已规定了所有权、国有土地使用权、抵押权、留置权、采矿权等若干不动产权利类型，但法律并未完全明确这些权利的性质与效力。如果登记权利范围容纳了这些权利，同时又规定登记要件主义，则就真正完成了这些权利物权化及法定化，这一工作是制定物权法的前提。登记权利范围的确定解决了物权法定的问题，而登记制度本身又可避免物权法定的僵化，平衡物权法定与意定的冲突。现代生活日益复杂，债权与物权的界限有模糊的领域，典型的如土地上债权所出现的物权化现象，故物权有一定公示方法后，其具体存在的合理性便可以被确认。[page] (2)我国的不动产权利类型纷繁复杂，农村不动产登记权利调整是难点。虽然城市不动产权利在流通中已逐步有明确的权利内容及类型，如国有土地使用权，但是农村不动产权利则不然，并未真正建立土地他物权体系，土地及房屋缺乏流通性，从而无法真正进行保障交易安全的登记，所进行的登记不过是为了保护耕地，整理土地，政府财税等。事实上，现行农村集体土地的所有权主体为农民集体，土地类型有农地、小城镇建设用地、农民宅基地、“四荒”土地[8]，使用方式分别为家庭联产承包制、无偿无期限划拨、土地资产入股联营、小区内部公有公用等四种。这里至少有两种不动产权利要以物权法定，一为家庭联产承包经营权，一是“四荒”土地使用权，这两个权利物权化后，农村绝大部分土地便流通了，这样，登记才能发挥其本质的功能作用。[9] (三)实质审查制度的确立 在我国，现行的法律规范对于在登记行为中应如何进行审查的规定过于笼统、原则，不便于操作。为此，对审查标准如何掌握，在司法界形成了以下二种意见： (1)对于登记的申请，只能进行程序审查。理由是，有关登记的法律规范主要是一种程序性规定，它着重规定了房地产登记机关的组成，登记人员的资格以及登记的程序等。其目的是从程序上保障当事人权利的实现，即符合登记程序的就应予以登记。 (2)对登记的申请，应进行实质审查，即在审查过程中，应将审查重点放在确定真正的权利人上，要着重对登记申请人所提供的材料是否虚假、真实，有无欺诈等方面进行审查，从而决定是否应予登记。 笔者认为对于登记申请的审查应是全面的，而不能仅限于实质审查或者程序审查，二者是并重的。实质审查主义和形式审查主义都是有利有弊的，关键问题是通过利益衡量来确定在法律上有无必要设立某一制度。在我国，设立实质审查制度利大于弊，理由是： 第一，强化登记的公示和公信功能。我国正处于市场经济发展初期，整个社会面临着从计划经济向市场经济的转型，在这个过程中秩序比较混乱，信用较为低下，欺诈行为时有发生。如果登记内容经常发生错误，交易当事人经常依据一种错误的信息发生交易，过多的登记错误会使人们越来越不愿意去查阅登记簿。相对人为了保证交易的安全，宁愿自己去进行调查，这样必然给交易造成极大的妨碍，也使得登记制度形同虚设。并且登记发生过多的错误，登记产生的公信力将会使真正的权利人受到损害，尤其可能使没有过错的无辜人遭受损害。因此，登记机关不仅应对当事人提出申请的内容进行程序性审查，还应进行实质性审查，以确定登记内容的真实性，即使实质审查会妨碍效率，但只要有利于维护交易的安全与秩序，还是有必要的。[page] 第二，在实践中，由于不动产交易涉及的金额常常巨大，稍有不慎便会给交易人造成巨大的损害，甚至事后很难补救，因此，从这个角度来看，对登记实行实质审查也是必要的。 第三，有利于强化登记机关的责任感。登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的。如果实行形式审查，则在发现登记错误以后也很难确定登记机关的责任。而实行实质审查，因登记机关的过错造成登记错误，并造成相对人的损失时，登记机关应有义务加以赔偿。这样，有利于强化登记机关的责任感，尽量消除登记的错误。 (四)登记机关责任制度的规范化 登记的公信力虽然有保护交易安全的强大机能，但其固有的缺陷也至为明显。公信力对交易安全的保护是以牺牲静的安全为代价的，交易人在享受公信力的利益时，意味着可能牺牲真权利人的利益。为避免公信力给权利人造成过大的牺牲，应建立登记机关责任制度，即赔偿制度。 1、赔偿的范围和程度 虽然《物权法草案》第24条第2款规定因为登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。但在具体操作中，笔者认为，结合我国实际，登记是登记机关以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为，如果登记错误，登记机关承担的是国家赔偿责任，具体而言，是行政赔偿责任。由于我国目前法律规定不完善，因此对于哪种情形的登记错误，登记机关应承担赔偿责任以及承担多大的赔偿责任并无统一化的规定，故笔者认为有如下几点可以参考： (1)根据我国国家赔偿法的规定，国家只对实际发生的损害进行赔偿。由于不动产的交易过程千差万别，错误的登记行为并不一定会造成当事人权益的实际损失，例如有些损失只是期待权的丧失，在这种情况下，登记机关不应承担赔偿责任。 (2)错误的登记行为与损害结果之间必须存在因果关系，但不是只要存在这种因果关系，登记机关就应承担赔偿责任。笔者认为，在登记机关和民事侵权人混合侵权，而我国现有的法律对民事和行政这两种赔偿的衔接问题没有规定的情况下，要求登记机关承担责任时，应借鉴德国的先进经验，即要求受害人在穷尽其他救济途径而赔偿不能时，才可请求登记机关进行赔偿。 (3)存在混合侵权，且通过其他救济途径而赔偿不能时，登记机关也不能对损失进行全额赔偿，此时应根据登记机关的登记行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素，来综合评定登记机关应赔偿的“相应”损失。这一观点的依据是我国最高人民法院(2001)法释第23号司法解释的规定[10]，该司法解释确立了一个按份赔偿责任制度，是对我国国家赔偿法的补充，对登记错误造成的混合侵权的赔偿具有重要的指导意义。也就是说，如果登记机关由于一般过失对材料审查不严而导致登记错误，应承担次要赔偿责任;如果在登记过程中，登记机关具有重大过失或故意，则应承担主要赔偿责任。[page] (五)建立不动产物权的善意取得制度 1、建立不动产物权善意取得制度的必要性 所谓善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在将其不法占有的财产通过交易行为转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系处于善意，即依法取得该财产的物权的制度。善意取得制度是现代发达国家即大陆法系和英美法系民法上的一项重要制度，涉及到民法所有权保护与交易安全的衡量与价值问题。对于不动产物权是否适用善意取得制度，虽然在《物权法草案》第111条已有规定，但无论是在理论界，还是在司法实务中，还是存在很大的争议。笔者支持《物权法草案》所持观点，认为善意取得制度应适用于不动产。理由如下： (1)登记公信力与占有公信力是协调一致的，承认不动产物权的善意取得乃逻辑上的需要。首先，从登记公信力与占有公信力的制度安排目标来看，二者均是为了保护交易安全，为物权交易提供法律保障。而且在实现公信力时，第三人都要受严格构成要件的限制，以协调第三人与真实权利人之间利益的作用，两种公信力具有相同的价值和机制，应该得到一致的法律承认;其次，物权交易的法律效力应当具有等同性，不能因交易对象的不同而产生区别。对不动产和动产分别采用登记和占有的公示方式，这主要是受制于交易对象的物理形态和利用性能的不同。但这种区别只能在客观上要求法律采用不同的权利表现形式，而这些权利形式的法律效力则不能受此限制。同等性质的信赖利益产生不同法律后果的情形，显然缺乏足够的依据和理由;再次，与占有相比，登记应当具有信誉更高的公信力。登记对物权的表征是普适的和稳定的，不受占有情况变化的影响，能更加准确地反映物权归属情况和变动状况。[11]故既然在不动产物权交易中善意第三人获保护的基础与动产善意取得完全一致，则理应承认不动产物权的善意取得。如此二者才能取得法律逻辑上的一致性。 (2)从我国的现实需要来看，无权处分现象在现实生活中随处可见。例如，因不动产登记机关工作失误而使不动产登记出现错误或遗漏引起的真实权利人和登记名义人的不一致;对于共同共有的不动产，由于登记簿或证书上只记载了一个权利人，导致登记名义人擅自处分共同共有不动产的现象。对于以上现象，因我国迟迟未制定完善的不动产物权善意取得制度，使得第三人在交易时谨小慎微，极大地影响了物的流通。因此，在我国，确立不动产物权善意取得制度显得十分必要，它有着其他制度不可替代的社会经济和法律功能。也只有采行该制度，才能便于司法实务界对此类案件进行公正审理和判决。[page] 2、构建不动产物权善意取得制度应注意的问题 不动产物权的善意取得是指在登记权利与真实权利不一致的情况下，物权受让人信赖登记并通过交易行为从物权让与人处取得物权的制度。该制度是一种建立在登记的公信力基础上的制度。其除了必须具备登记权利与真实权利不一致和物权取得人即第三人已完成物权变更登记这两个条件外，笔者认为还应着重注意以下两个问题。 (1)物权受让人必须基于有效的法律行为取得物权。善意取得制度的本质在于，通过将登记内容拟制为真实的权利关系，向交易第三人提供保护，以实现交易安全的社会理想。因而善意取得的保护对象乃交易第三人，非法律行为取得不动产，如继承、法律的直接规定、法院的判决和政府的行政命令等，这些行为引起的物权变动是因法律规定的事实条件成就而直接发生物权变动的结果，即不经物权公示而直接生效，其不属于交易范畴，善意取得制度无适用余地。同时，善意取得旨在解决物权变动中的权原瑕疵，弥补物权让与人或设定人的权利缺陷，故如果因其他原因使交易行为无效，善意取得则无所作为。但善意取得保护的法律行为是否应区分有偿和无偿，现有两种立法例。以前的普鲁士只对有偿取得人提供公信力保护。但现在，无论德国法还是瑞士法皆不区分有偿与无偿，划一地向受让人提供保护。然依德国民法，无偿取得人对于真正物权人负有不当得利的返还义务;有偿取得人无此项义务。而我国目前则只对“以合理的价格有偿转让”的法律行为适用善意取得[12]。 (2)为平衡真实权利人与第三人之间的利益，对于第三人应有严格的限制。其中对于物权受让人是否“善意”的把握是个难点问题。笔者认为，鉴于不动产物权登记有国家信誉的强大保证，具有更强的公信力，这种善意应是一种推定的善意、客观的善意、消极的善意。在这种法律布局中，第三人对作为交易对象的不动产物权信息持有量，要小于或者等于不动产登记显示的信息，即第三人是不动产登记拟制真实物权效力的受益之人，无论其是否查阅了不动产登记簿，是否明晰登记物权的状态，均在这种真实拟制的范围之内。换言之，从积极意义上讲，第三人只要信赖不动产登记，此登记物权就是真实物权;从消极意义上讲，即使物权受让人不查看登记而为交易，只要交易对象符合其在登记簿中的表现，此登记物权对于交易受益人也为真实权利，即不知足以构成善意，至于不知的原因是否出于过失，在所不问。例如，B被错误登记为某房屋的所有权人，但其仍然将该房屋转让给A，A没有查阅不动产登记簿就认定B为真实所有权人，这时的A构成善意，仍然可以取得该房屋的所有权。因此，登记物权对于第三人而言，一般总是真实的，在进行不动产物权变动交易时，只要登记外观不存在权利真实性的信息瑕疵，第三人也就无需担忧登记物权的瑕疵，呈现出“无知者无畏”的大胆交易规则，这无疑是有利于促进交易进展的。在此必须指出的是，虽然在界定登记公信力中“善意”因素时，仍采用了知情不知情的传统民法标准，以不知登记错误为善意的标准，但是，当事人主观状态已不再是被关注的唯一焦点，相应的替代品是登记，这个替代品承载着“登记即为权利”的社会评价。因此，这个善意尽管在理论上被归属于当事人心理状态的主观诚信范畴，[13]但它的实际操作已经摆脱了这种理论定位，成为一种客观可视的物理状态，区别于动产善意取得中的主观善意。在司法实务中，对是否善意这方面的举证责任也因此应分配给否定物权受让人为善意的一方。[page] 引用法条： [1]《中华人民共和国宪法》 [2]《房地产权证》 [3]《房屋所有权证》 [4]《房屋共有权证》 [5]《房屋他项权证》 [6]《中华人民共和国担保法》第四十一条 [7]《国有土地使用证》 [8]《集体土地所有证》 [9]《房地产共有权证》 [10]《房地产他项权证》 [11]《中华人民共和国民法通则》第七十二条 [12]《中华人民共和国担保法》第四十二条 [13]《中华人民共和国物权法》第二十四条 [14]《土地登记规则》第六十九条 [15]《中华人民共和国物权法》第一百一十一条 [16]《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条 [17]《集体土地建设用地使用证》 [18]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条 [19]《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条 [20]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条 [21]《中华人民共和国城市房地产管理法》 [22]《土地监察暂行规定》 [23]《城市私有房屋管理条例》第六条 [24]《城市私有房屋管理条例》第九条 [25]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 [26]《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》 [27]《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》 [28]《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》 |
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