| 问题 | 获赠房屋欲过户须逝者签字? |
| 释义 | 李玉(化名)已记不清，自己是第几次来到南昌市房管局。 15年前,孤寡老人郭梅(化名)把房子赠送给他时，两人在签订赠与合同并公证后一个月，郭老太就离开了人世。 当李玉要求办理过户手续时，房管局工作人员告诉他，现在办赠与登记，当事双方都要到场签字，这让李玉彻底崩溃了。“让死人来签字的话，你们也说得出来?”但工作人员指着《房屋登记办法》告诉他，是按程序办事。 赠与合同经过公证，真实有效，却不能帮助受赠人获得应得的产权证，在法律人士看来，《房屋登记办法》遭遇了执行尴尬。 先签合同后公证 受赠房产难过户 2010年4月23日，南昌市房产管理局为南昌市小金台路的一套住宅发放了房屋所有权证，房屋所有权人是郭梅。周围的老街坊都知道，早在15年前，郭梅就去世了。 领到这份房产证的，是和郭梅没有血缘关系的李玉。郭梅过世后，李玉一家就一直住在这套房子里。“郭老太在世时，就把这套房子赠送给我了。现在发下来的房产证，所有人应该印上我的名字。”看着手里的房产证，李玉并不开心。 郭梅将房屋赠给李玉一事，要追溯到十多年前。那时，下岗后的李玉夫妇在一家公司打工，由此认识了在公司门前摆摊卖茶叶蛋的郭梅。得知老人膝下无子，一个人过得很清苦，“生个炉子都找不到柴火”，李玉夫妇便时常在生活上照顾她。“平时我爱人会帮她干干家务活。有时做了好吃的，也会给她留一些。” 1994年，自感时日无多的郭梅找到李玉，希望他能帮自己把店铺出售，所得分给乡下远亲。事情办妥后，老人告诉李玉，她还有一套面积不到30平方米的拆迁安置房(当时未办房产证)，愿意赠给李玉夫妇，以感谢他们平时的照顾。 同年12月，郭梅因病入院。为了完成赠房手续，双方签订了赠与合同。在这份由铅笔书写，字迹已有点模糊的合同上，依稀可见“因受赠人李玉长年累月照顾我老年生活”、“愿将我这套住房赠送给李玉一人所有”等文字。 签字画押后，南昌市东湖区公证处为这份赠与合同办理了公证手续。 一个月后，郭梅病逝。根据赠与合同的约定，李玉应该成为这套房屋的所有人。但他没有想到，要名正言顺地获得这套房屋的产权，竟然经历了十几年的漫长等待。 过户办了15年 最后要逝者签字 李玉第一次去房管局办理过户手续，是在签完赠房合同后不久。当时，他领到了一份《南昌市私房赠与申请表》，填上了自己和赠与人郭梅的个人信息，还加盖了居委会的公章。“我去申请产权证，房管局说房产证要统一发放，周围住户都没有拿到，要我过些时间再来办。”[page] 1998年，李玉了解到，办理房产过户须先递交过户申请。在申请两年后，他被告知要先对房屋进行测量，在得出房屋面积后，才能办理房产过户。但在支付了20元手续费后，房产过户的事情又没了下文。 李玉表示，每隔一两年，他便会去趟房管局，询问房产证是否已办好，但一直没有得到明确回复。“人都住进去了，房子早晚都是我的。”抱着这样的心态，他对迟迟没有完成过户手续一事并不着急。 回想起这些经历，李玉直言，那时自己“太乐观了”。 接下来的几年里，邻居们陆陆续续都领到了自家的房产证。到2008年，身边就只剩下李玉受赠的这套住房还没有办下产权证。这下李玉再也坐不住了。他再一次来到房管局，工作人员出示了一份2008年开始实施的《房屋登记办法》，称如果要申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。 “这不是等于要让死人来签字吗?我哪有这么大的本事!”虽然李玉出示了那份经过公证的赠与合同，但房管局工作人员仍然坚持，办理过户手续必须要赠与人郭梅当场签字。 公证后未及时过户 赠与行为无效? 尽管始终没拿到房产证，但在周围人眼中，李玉早已是这套房子的“主人”。“我们都听说郭老太在临终前把房子送给了老李。”邻居胡女士说，“这么多年来，没看到一个人上门和老李争房子。如果没把房子送给他，他们一家人能在这里安心住这么多年?” 不给李玉办证，南昌市房管局也有自己的理由。2009年12月，南昌市房管局出示了一份《法律意见书》，称赠与人郭梅所赠房系拆迁安置房，尚有安置面积差价款1965.78元未予交纳。根据建设部《房屋登记办法》规定，赠与房屋须赠与双方办理过户手续。此外，按照《赠与公证细则》规定，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移手续，否则赠与行为无效。 “这份意见书就一个意思，说我这份赠与合同是无效的。”李玉弄不明白，公证处的公证具有法律效力，房管局为什么可以单方面否定这份公证材料的效力?“现在我已经70多岁了，再不把这事办妥了，我儿子怎么继承房产?” 2010年1月13日，李玉一纸诉状将南昌市房管局告上法庭，要求法院判决房管局为他办理房屋产权登记。 不久，李玉又向法院申请撤诉。“房管局的人让我帮郭梅补交差价款，先办下郭梅的产权证来，然后再过户给我。我就撤诉了。” 之后，李玉以郭梅的名义付清了差价款，并支付了房屋登记费。4月23日，南昌市房管局在郭梅过世15年之后，终于为这套遗留下的房子发放了产权证。李玉要求房管局将房屋产权过户给自己，但遭到了拒绝。理由和先前一样，要“双方签字”。[page] 房管局称按程序办事 须双方到场 5月10日，记者陪同李玉来到南昌市房管局。“赠房子签了赠与合同，这本身并没有问题。但是现在要办理登记，根据房屋登记办法的规定，赠与双方要到场。现在赠与人不能到场，我怎么给你办理呢?”南昌市房管局交易科科长徐学平表示，房管局让赠与双方到场，是按程序办事。 徐学平认为，李玉的这套房子要过户，就属于交易行为。既然属于交易，那么就必须双方到场。赠与人和受赠人任何一方缺席，都会导致交易的失败。“所以，以目前现行的规定，李玉是办理不了过户手续的。” “首先需要确定产权，然后才能办理房屋转移登记。”对于为什么要给已故多年的郭梅“发放”房产证，南昌市房屋产权交易管理处副处长李跃新解释说。 李跃新强调，建设部于2008年颁发并实施《房屋登记办法》后，所有来办理房产赠与登记手续的人，都必须按照现在的规定执行。 至于李玉从1994年申办房产证，直至2008年还迟迟无法办妥的原因，目前已无从知晓。而李玉与郭梅签订并经过公证的赠与合同究竟是否有效，房管局工作人员也没有正面予以回答。 “当申请人的实际情况与相关规定存在冲突时，我们需要在法律上寻求可特殊处理的依据。这需要我们双方再做协商探讨。”李跃新表示，目前最可行的方法，就是以“特批”的形式，解决李玉的过户难问题。 赠与有效登记难 凸显法规执行尴尬 “这种让死人起来签字的做法，我还是第一次听说。”针对李玉的遭遇，江西法报律师事务所律师肖文军表示，不能因为办理过户时间较长，而否定赠与合同的有效性。根据《物权法》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 肖文军认为，郭梅与李玉的赠与合同经过公证，是双方真实意愿的体现，所以赠与合同有效。虽然李玉迟迟无法办理房产证，但这并不能影响到这份赠与合同的法律效力，房管部门就应当依法为李玉办理过户手续。 江西华特律师事务所律师刘行表示，根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》的规定，未办理过户手续，但赠与人根据书面合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。既然李玉早已根据合同占有、使用了郭梅的房屋，房管部门就应该认定赠与有效，为李玉办理房产过户手续。[page] 刘行认为，李玉迟迟拿不到自己的房产证，主要还是受限于《房屋登记办法》中有关双方当事人共同申请的规定。但是，这一规定并没有考虑到在赠与过程中，赠与人突然死亡，赠与协议如何继续执行的问题，导致出现明知赠与行为有效，但受赠人却无法完成产权过户手续的尴尬情况。他建议对该办法做相应调整，以便灵活操作。 对于房管局给已故15年的郭梅办理房产证的做法，肖文军称：“《房屋登记办法》只是部门规章，任何部门规章都不能和《物权法》相抵触，否则无效。”他建议李玉和房管局协商过户方式，如果房管局拒不执行，李玉可以提起行政诉讼，要求对方履行不动产登记的法定职责。 |
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