| 问题 | 预售合同的效力是什么 |
| 释义 |
预售合同的有效期。房地产开发企业对商品房规划范围内的房屋及相关设施作出的指示和承诺是明确的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，即使销售广告和宣传材料中的内容未反映在合同中，也应视为合同的一部分，对双方具有合同效力。本合同签订前的定金按定金规则办理。因一方原因未签订合同的，因非双方原因不能签订合同的，在商品房预售过程中退还定金，卖方通常要求买方在签订合同前支付一定金额的定金，以确定买方是否确实会购买该房屋，卖方将为其保留选定的房屋。目前，虽然预售商品房合同尚未签订，但已办理了押金手续。此时，定金条款有效，应按照定金规则处理，即如果买方违反合同且未签署购买合同，卖方不退还定金，如果卖方不遵守合同并将房屋出售给其他人，买方有权要求退还双倍定金。如果由于不属于出卖人或买受人的原因而无法签订购房合同，例如，如果政府购买了出卖人开发的用于公用事业的整体房屋，则此时，出卖人应退还向买受人收取的定金。商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人已按约定收到房屋价款的，本协议应被视为有效的房屋买卖合同。不办理备案登记的，合同不失效。但是，当事人约定备案登记为有效条件的，以当事人约定为准。 商品房预售合同办理备案登记手续，防止出卖人销售一套以上房屋。依法建立的商品房预售登记制度不是合同效力的重要因素。因此，如果一方当事人声称该商品房预售合同未经登记备案无效，仲裁庭和法院均不予支持。但是，合同当事人可以约定合同生效的要件。当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的，以当事人的约定为准。合同规定，办理备案登记手续是合同生效的一个重要因素。但在合同生效前，买受人已支付购房价款，出卖人接受购房价款；如果合同尚未生效，则视为卖方和买方已按照合同规定履行了合同的主要义务。但是，如果本合同尚未生效，则本合同应被视为已被双方依法接受。卖方与第三方恶意串通，另行签订销售合同。即使房屋已交付第三方使用，合同也无效。 根据合同法，恶意串通损害国家、集体或第三方利益的合同无效。因此，出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同。即使该房屋已交付第三人使用，合同仍然无效，因为该合同侵犯了原买受人的合法权益。房子将被归还。需要注意的是，这一定是卖方和第三方之间的恶意串通。如果第三方善意取得，这些规则不适用。因出卖人未通知买受人将房屋抵押给第三人，或者合同订立后出卖人将房屋出售给第三人，致使合同目的不能实现的，买受人可以要求解除合同，退还已支付的购房价款和利息，并赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已支付房屋价款两倍的赔偿责任。出卖人未将房屋抵押的事实告知买受人，属于欺诈行为；房屋出售后，同一房屋被出售给第三方，合同的主要义务——房屋交付无法履行。这两种情况都符合《合同法》规定的终止合同的法律条件。因此，买方有权要求终止合同，并要求卖方承担违约责任。为了对出卖人给予足够的处罚，最高法院的司法解释规定，只要合同内容符合法律规定的有效要求，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房价格两倍的惩罚性责任，预售合同有效。根据法律规定，即使商品房预售合同尚未备案登记，也具有法律效力。如果您仍然对此感到困惑，我们还提供律师在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询 |
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