| 问题 | 租赁合同效力的确定 |
| 释义 |
案件简介： 消防队将在其获得的国有划拨土地上建造的消防训练大楼出租给一家商业公司经营一家酒店，为期25年。后来，由于酒店经营困难，向消防队求助，导致停业和纠纷 争议焦点： 1租赁合同的有效性 2。合同无效后 裁判分： 1租赁合同有效性的确定。消防队使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地。该土地用于市政公共设施，用于建造消防训练大楼。消防队未经批准擅自改变土地用途和房屋用途性质，将已建成的房屋作为酒店出租，并将土地使用权分配给商业公司进行商业经营，租赁期限最长为25年，违反《土地管理法》关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，合同无效；由于商业公司在签订合同时未充分注意消防队划拨的土地使用权性质和房屋状况，合同无效存在过错，且考虑到消防队在履行合同过程中未获得实际利益，商业公司应承担停业期间的经济损失。双方的退货和损失赔偿。根据法律确定无效合同处理的原则，商业公司返还租赁物和消防队返还投资款属于同时履行义务的范围。商业公司有正当理由建议消防队在腾空房屋的同时返还全部投资款 裁判依据或参考：相关依据。《合同法》（1999年10月1日）第52条：“有下列情形之一的，本合同无效：……（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”《土地管理法》（1999年1月1日）第4条：“使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条"依法变更土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。"《城市房地产管理法》（2007年8月30日）第56条：“房屋所有人以营利为目的，以划拨方式取得的使用权出租国有土地上的房屋的，应当将租金中包含的土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日）第28条，土地使用权租赁，是指土地使用者作为出租人将土地使用权连同地上建筑物和其他附着物出租给承租人，承租人向出租人支付租金的行为建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日）第25条：， “房屋所有人以营利为目的，以划拨方式取得的使用权出租在国有土地上建造的房屋的，应当将租金中包含的土地收益上缴国家。土地收益上缴办法按照《土地征收管理暂行办法》执行财政部发布的国有土地使用权有偿使用收入《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财务问题的暂行规定》的规定，由国务院人民政府房地产行政主管部门代收代付直辖市、直辖市、直辖县。国务院发布新规定时，以国务院的规定为准。“ |
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