| 问题 | 非正式购房合同的法律效力 |
| 释义 |
【案情简介】2000年10月，杨某看中了一处房地产的商品房。公寓的类型、结构、朝向和环境都很好。但当时开发商尚未取得该房地产商品房预售许可证。由于担心房子会先买，杨与开发商签订了一份非正式的购房合同。合同约定开发商应在2001年9月1日之前交付房屋。开发商逾期交付房屋的，按照日房价0.05%的标准支付逾期交付违约金。如果开发商延迟交付房屋超过一个月，杨有权终止房屋销售合同，开发商除退还宋先生支付的房款外，还应加倍支付押金。随后，杨根据合同支付了2万元定金，然后支付了10万元的购房和销售首期款。2000年12月，开发商获得了该房地产的预售许可证，售楼处要求杨签署正式的商品房销售合同。杨在正式签订合同时发现，在正式合同中，交付时间推迟到2001年11月30日，延迟交付房屋的违约处理方式变成了按照同期中国人民银行贷款利率计算的。对此，售楼处的工作人员解释说，这只是办理购买手续。双方签署的原始合同仍然有效，因此杨签署了合同，但仍保留了原始合同。后来，房地产开发过程中出现了许多问题。开发商擅自改变了社区规划，因此杨不准备再次购买房子。2001年10月，杨向开发商提出该房屋已逾期一个月。根据原始合同，他有权归还房屋，并要求双倍返还押金。发展商认为，由于杨已经签订了正式的商品房销售合同，他应该受到新合同的约束。本公司自9月1日起可按原合同承担违约责任，但不得退还房屋及双倍押金。双方无法通过协商解决这一问题。2002年1月，杨依法向法院起诉开发商。[争议焦点]1。当开发商未取得销售许可证时，杨与开发商签订的非正式合同是否具有法律效力？2.2002年12月，杨与开发商签订的正式合同是否有效？【律师提醒】在购买商品房的过程中，购房者应遵循法律规定的程序和步骤。简要提示如下：一是委托律师调查开发商的声誉和资质，查验商品房销售许可证；在支付定金之前，了解要签订的销售合同并确定所有条款；支付定金时，双方必须约定，如果双方未能就合同达成一致，则应全额退还定金。开发商在签订合同时作出的所有承诺应明确写入正式合同。同时，购房者在购房过程中要注意保存相关的证据和资料，不要盲目听取开发商没有书面保证的所谓承诺。【律师分析】在商品房销售过程中，开发商往往在未取得房屋预售许可证的情况下，通过各种方式变相销售商品房。接下来，对本案中两份合同的效力逐一进行分析：首先，杨与房地产公司签订的非正式合同（简称老合同）的效力是什么？客观地说，大多数房地产开发商在获得预售许可证之前就开始销售房屋，并与客户签订自己的认购书或销售合同，这是一种普遍做法。如果没有问题，大家都很平静，一旦有问题，只能依法解决。建设部《商品房销售管理办法》明确规定，未取得《商品房销售（预售）许可证》，开发商不得以各种名义、方式销售商品房，不得变相销售商品房。当然，开发商不得向买家收取任何具有预付款性质的费用。上述常见做法违反了《商品房销售管理办法》和《城市房地产管理法》的规定。根据《中华人民共和国合同法》，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。因此，在这种情况下，杨与开发商签订的旧合同无效，不受法律保护 |
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