| 问题 | 如何处理商品房买卖合同的效力与无效合同 |
| 释义 |
1、 商品房买卖合同的效力 合同的效力是合同的法律约束力，即法律赋予依法成立的合同以约束各方的强制力。当事人订立合同是一种合意的民事行为。符合法律规定条件的，为民事法律行为，具有法律约束力。《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当符合下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者公共利益。也就是说，订立合同的行为符合上述条件的，是民事法律行为，具有法律约束力，不具有法律效力的，不具有法律效力的合同是无效合同。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效的条件是：（一）一方当事人以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家利益，集体或第三方 （3）以法律形式掩盖非法目的 （4）损害社会公共利益 （5）违反法律、行政法规的强制性规定。因合同无效取得的财产予以返还；无法或无需退货的，给予折扣补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。房地产合同是许多合同中具有特殊性质的一种合同。该合同的订立不仅要符合《民法通则》和《合同法》的规定，还要向有关土地管理部门和房地产管理部门办理相关的审批和登记手续，使合同具有法律效力。无效商品房买卖合同的处理 合同法第56条规定，“无效合同或解除合同从一开始就没有法律约束力。”第58条规定：“合同无效或解除后，因合同取得的财产予以返还；不可能或者没有必要返还的，折价返还。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。无效的房地产合同也应按上述规定处理。一般来说，无效合同的法律处理主要是：（一）返还财产或折价赔偿；（二）赔偿损失。无过错方也需要承担一定的法律后果，但具体处理应遵循以下原则。 （一）公平原则 房地产开发经营是一项民事活动，《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。无效房地产的处理也应当贯彻这一原则ate合同。例如，如果租赁合同因未申请房屋租赁许可证而无效，承租人应将房屋返还给出租人，有过错的出租人仍应赔偿承租人的损失。但是，有一种情况不容忽视。即使承租人没有过错，承租人也没有过错使用出租人的房屋，该房屋是实际受益人。应认为无过错的承租人应支付实际使用房屋的租金，这是公平合理的（租金当然可以由评估部门评估）。 房地产合同纠纷案件往往有多种法律关系，一种法律关系被认定无效后，会影响其他法律关系，因此，在处理无效房地产合同时，可以考虑协调如下：尽可能全面，减少诉讼程序。例如，在权利确认案件中，如果确定销售关系有效且抵押关系无效，如果没有退房或赔偿问题，则同时存在房屋抵押关系和房屋销售对于本次处理中的损失，将责令相关方暂停其他权利的登记，以确保销售关系的确认 |
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