| 问题 | 签订商铺租赁合同时要注意什么 |
| 释义 |
1、 商铺产权调查前，应到商铺所在的房地产交易中心进行商铺产权调查，确认以下主要信息： <1）、房屋用途和土地用途。必须确保房屋类型为商业，土地用途为非住宅，才能作为商铺出租，否则，将面临未取得营业执照和非法使用房屋的风险。以保证与房屋所有人或其他权利人签订租赁合同。（3） 房屋是否有租赁登记信息。如果房屋内有租赁登记信息，新的租赁合同无法办理登记手续，使新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的顺利办理。承租人无法查明的，可以委托律师到有关部门调查。在免租装修期，免租装修期往往出现在合同中。主要原因是承租人交房后需要装修房屋，实际无法工作或经营。在这种情况下，出租人同意在装修期间不向承租人收取租金。然而，“免租装修期”并不是一个法律明确界定的概念。因此，在签订租赁合同时，要明确约定免租装修期的起止时间和应支付的具体费用。一般只免收租金，房屋实际使用中产生的水电费按合同约定承担。 3。租赁押金，俗称“押金”，主要用来冲抵承租人应当承担但尚未支付的费用。由于商铺的电费、电话费、物业管理费比较高，建议押金适当提高，以免不够支付上述费用。此外，还应特别注意承租人在租赁过程中不断拖延支付相关费用，押金扣除不够的情况。合同应当约定补交“定金”的方案，即出租人每次用“定金”冲抵相关费用时，承租人应当在合理期限内补交“定金”。经出租人通知后在一定期限内补足的，出租人可以单方解除合同，并追究承租人相应的违约责任。如果合同中有这样的约定，就可以有效惩罚承租人的“老赖”行为。根据法律、法规、规章和其他规范性文件的规定，出租人或转租人应承担下列税费： 1），租金：营业税和附加租金*5.55%房产税*12%个人所得税*20%（收入部分为租金扣除维修费，维护费用每次不超过800元）印花税租金（总额）为0.1%（第一次纳税时一次性支付，按租赁期内租金总额计算）。)土地使用税按房屋地段每平方米征收，以征收机关实际征收为准。2） 转租：营业税及附加转租收入*5.55%印花税转租租金（总额）0.1%。实践中，商铺租赁税的缴纳方式比较多样化，而上述标准只是法定的征收标准。不同地区可能有不同的采集方法。具体情况，可在签订店铺合同前咨询实际收款网点的工作人员。上述纳税人虽为出租人或转租人，但具体税额承担人可在租赁合同中约定。此时，出租人和承租人都应该意识到商铺租赁的税额相对较高。他们应该仔细考虑长期的税收调整和增加成本，然后商定具体的承担者。他们不应该由某些机构在短期内征税我对税率感到困惑。第二，在签订合同时，要注意重要内容。 1。营业执照出租商铺的目的是进行商业活动，而商业活动的首要条件是依法取得营业执照。因此，在签订商铺租赁合同时，要围绕营业执照设置很多条款，主要涉及以下几个方面： 1）原租赁登记信息未注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，导致无法及时办理营业执照； 2）营业执照已在该商铺登记，但工商登记信息未注销或转让，导致同一商铺无法重新登记新的营业执照；（3）房屋类型不是商品房，因此无法开展商业经营活动，导致无法办理营业执照登记；（4）涉及特殊经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要通过公安、消防、卫生、环境等部门的检查，并取得公安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；因出租人材料不足，导致营业执照无法登记。对于上述第一条、第二条、第三条、第五条所述情形，可以在合同中设定为出租人的义务，并给予出租人合理的宽限期。超过一定期限仍不能排除的，应当承担相应的违约责任；上述第四条规定的情形，可以设定为无责任解除合同，以保证承租人在无法取得营业执照的情况下可以无责任解除合同。为了保证装修的顺利进行，保护装修的利益，在合同中要注意几个问题： 1），明确约定出租人是否同意承租人装修商铺，如有装修图纸或平面图是否需要征得出租人的同意特别改建或者建设的，应当明确约定，并且广告的位置和店面招聘也可以明确约定。违约责任不应只考虑违约金，因为违约金往往等于定金，而且数额不高，这往往低于承租人的装修损失。因此，应当约定，在本案中，出租人除承担违约金外，还应当承担承租人的装修损失。租赁期满后，应当明确装修、加建的处理方法。 3。由于商铺经营的特殊性，水、电、电话线可能有特殊需求，这些公共资源的供给会受到各种因素的影响。建议在租用商铺前，先检查是否能满足使用需求。不足的，应当确定如何办理扩建或者增建，以及办理扩建或者增建的费用，并支付；合同约定有关内容明确，不能满足正常需求的，承租人有权解除合同。三是签订合同后的疑虑。租赁合同登记是合同登记的性质。本次登记的效力主要包括以下内容： 1）。登记不影响合同本身的效力。即使没有记录，合同在符合生效条件时仍然有效；（2）已登记的案件对第三人具有法律效力。例如，出租人将房屋出租给两个承租人，一个已办理租赁登记，另一个未办理租赁登记的，房屋应当出租给办理租赁登记的承租人，出租人应当向未办理租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议到商铺所在的房地产交易中心办理租赁登记。此外，大多数工商部门在办理营业执照时，都要求租赁合同必须登记。商铺市场“二房东”、“三房东”多，其中存在转租问题。众所周知的“转租”实际上包括法律规定的“转租”和“租赁权转让”两种变更方式。根据法律规定，“转租”是指业主与原承租人之间建立租赁关系，“租赁权转让”是指新承租人代替原承租人与出租人（业主）之间建立租赁关系。在这两种形式中，我们需要注意以下几个问题： 1）。转租必须获得出租人的书面同意。同样，在租赁权转让中，也需要征得出租人的同意，才能终止原租赁合同，集中精力履行租赁合同。（2） 原承租人经常向新承租人索赔，主要是装修损失等，这不是合法承租人要承担的法定费用，但法律并没有明文禁止。因此，只要双方同意
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