| 问题 | 同时出租土地和土地是否合法 |
| 释义 |
2003年11月1日，乙方廖某与甲方李某、邓某、陈某签订土地租赁协议，根据协议，甲方将甲方集体所有的700亩土地租赁给乙方廖某20年。甲方签字人为李、邓、陈村民。协议书由村民委员会、镇人民政府盖章，但租赁土地未经甲方村民集体决议批准。土地租赁协议的签字人李、邓、陈不是村民选出的代表。协议签订后，乙方廖某在租赁土地上种植桉树，并于2013年将桉树全部砍伐。在租赁期内，乙方应每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲方与丙方刘某签订《山地承包合同》，将上述租赁土地承包给刘某。三方发生争议时，甲方认为未经集体同意，乙方签订的土地租赁协议无效，乙方与甲方村民李、邓、陈签订的土地租赁协议无效。乙方认为该土地已出租十年，村民每年收取租金，视为对本协议的认可，本合同为有效合同。同时，乙方认为甲、丙方签订的合同未经镇人民政府批准，属于一地两租，损害了乙方利益，合同无效。因此，甲乙双方均向法院提起诉讼，确认对方签订的合同无效。法院判决认为，发包人将农村土地承包给集体经济组织以外的单位或者个人的，经村民会议三分之二以上成员或者集体经济组织三分之二以上村民代表同意，报乡（镇）人民政府批准。被告廖某与甲方村民李某、邓某、陈某签订的《土地租赁协议书》，未经集体同意，违反了《民主协商程序法》的强制性规定。因此，双方于2003年11月1日签订的土地租赁协议无效。丙方是甲方集体以外的个人，其承包集体土地，除需经甲方村民小组成员三分之二以上或者村民代表三分之二以上同意外，还需经镇人民政府批准。因此，甲、丙方签订的合同虽经集体决议通过，但未报镇人民政府批准，属无效合同。 根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包在农村集体经济组织内实行家庭承包。对不适合家庭承包的荒山、沟壑、丘陵、滩涂等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等承包形式。”同时，第三十二条规定“家庭承包取得的土地承包经营权，依法可以通过转包、租赁、交换、转让等方式转让”，可见农村土地经营只能采取承包经营制度，但不是租赁管理系统。经许可的土地租赁，只能由承包人在家庭承包后出租，属于土地承包经营权转让范围，农村土地所有人即用人单位不得出租。据此，甲方作为集体土地所有人，无权与乙方签订土地租赁合同，乙方与甲方村民李、邓、陈签订的土地租赁协议实际上是一份土地合同。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条、第四十八条的规定，集体经济组织成员在同等条件下，优先以其他方式承包农村土地。发包人将农村土地承包给集体经济组织以外的单位或者个人，应当事先征得集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”乙方不是甲方的集体村民，承包集体土地须经集体同意。甲方的签字人李、邓、陈不是村民代表。不召开村民会议或者村民代表会议的，无权代表甲方将集体土地出租给乙方。由于双方签订的协议违反了《民主协商程序法》的强制性规定，应为无效合同。 村民每年收取的租金能被视为默许还是认可？乙方已承包土地十年，甲方未提出异议，也未提起诉讼。是否超出了法律规定的诉讼时效？《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，用人单位将农村土地承包给集体管理人，集体经济组织以外的单位或者个人承包农村土地，必须经三分之二以上成员同意三分之二以上的村民代表组成的集体经济组织，并报乡（镇）人民政府批准。因甲、丙方签订的合同未报镇人民政府批准，合同是否无效或合同效力待定。土地合同有效吗？如果只是按照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，必须符合两个有效条件：一是需要三分之二以上村民集体或者三分之二以上村民代表的同意，需报乡人民政府批准。这两个要素都是不可或缺的。乙方与甲方村民李、邓、陈签订的《土地租赁协议》违反了“民主协商程序”的强制性法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，由于无效合同从一开始就是无效的，原告的诉讼不超过法定诉讼时效。因此，双方签订的土地租赁协议无效。甲、丙方签订的《土地承包合同》虽经甲方集体决议通过，但未报镇人民政府批准，属无效合同。因此，根据上述规定，法院作出相应判决，认定农村集体土地流转规范合法，保护村民和集体合法权益。你知道吗 |
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