| 问题 | 房屋租赁纠纷属于民事纠纷或行政纠纷 |
| 释义 |
【案例】1998年5月，县**公司（县公房管理机构）对该县新民路81号公房进行改造后，与刘某签订房屋租赁协议。**公司将该店租给刘某一年，从1998年7月1日至1999年6月30日，每月租金500元。合同期满后，刘某继续使用该店，并仍每月向**公司支付租金500元，但双方均未续约。期间，刘某为该店进行了室内装修，**公司得知其未提出任何异议。2001年10月，该县进行机构改革，撤销了**公司，成立了房地产管理局。2004年1月16日，房产管理局决定对现有公租房采用竞价方式确定新承租人。刘某参与了八一店的竞标，但该店被他人中标。次日，房产管理局书面通知刘某1月20日前搬家。刘某认为自己在店面装修上的投资没有得到补偿，拒绝搬迁。1月24日，房产管理局向刘某递交了《行政处罚通知书》、《责令停止违法行为通知书》和《行政处罚听证通知书》，但刘某没有辩护。2月13日，房产管理局对刘某作出行政处罚：一是停止违规占用公房；二是从2004年1月17日起，处以现行住房租金5倍的罚款。刘某接到处罚决定后，未申请复议或诉讼，且不自觉履行，于是向房产管理局申请法院强制执行。 [分析] 法院能否受理房地产主管部门的执行申请，即这种纠纷是民事纠纷还是行政纠纷？有两种不同的观点。第一种观点认为，纠纷属于行政纠纷，法院应当受理房管局提出的行政非诉讼执行申请。建设部颁布的《城市公共住房管理条例》第四十三条第三款明确规定，强行占用公共住房的，责令限期迁出，并赔偿损失，强占期间，处租金总额五倍以下的罚款。房产管理局作为房产管理的职能部门，在查清刘某强行占用公房事实并履行告知义务程序的基础上，将《行政法规》作出的行政处罚适用于法律依据。刘某在规定期限内未申请复议，未采取司法救济措施，行政处罚决定具有法律效力。刘某没有自觉履行，房产管理部门向法院申请执行，法院应当受理。第二种观点认为，纠纷属于民事纠纷的性质，房地产管理部门作出的具体行政行为显然缺乏依据，人民法院应当裁定不允许执行。原因如下： 1。房地产管理部门运用行政法规对刘某进行行政处罚，没有法律依据。刘某与**公司签订的租赁合同是平等主体之间的民事法律行为，由此产生的租赁纠纷不属于行政法调整的范围，应当适用合同法的有关规定处理。**公司主张，刘某的搬迁能否得到支持，刘某的辩护是否成立，双方应承担何种法律责任，应通过仲裁或诉讼解决。在双方纠纷尚未判决前，很难让人相信刘某是强行占用公房。因此，房产管理局适用行政法规对刘某进行处罚是毫无根据的。事实与公屋管理局不符。刘某经营**公司门店的原因是双方签订了房屋租赁合同。虽然租赁期限已经届满，但刘某仍继续使用租赁的房产。**公司未提出任何异议并接受刘的租金。根据《合同法》第236条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限不确定。根据《合同法》第232条的规定，当事人可以随时解除无限期合同，但出租人应当在合理期限内通知承租人。就本案而言，房地产管理局既没有履行告知义务，也没有明确提出解除租赁合同，显然是违法的，因此有必要通过招投标的方式确定新的承租人。刘某在租赁物业内继续经营有法律可依，且此行为不属于强行占用公房的范畴。因此，房产管理部门认定刘某强行占用公房缺乏事实依据。三是房地产管理部门对刘某的处罚程序存在重大缺陷。房管局一方面是具有行政职能的行政执法机关；另一方面是公房管理部门，从事经营活动。与刘先生签订租赁合同，收取租金，是一种民事活动。如果房管局在与承租人发生纠纷时行使行政职权保护自身利益，就不能保证其具体行政行为的公平公正，这与我国诉讼法确立的回避制度背道而驰。第四，《城市公共住房管理条例》是上世纪90年代初颁布的，当时的立法宗旨、法律基本原则、规定的基本法律制度和措施都是在计划经济背景下确定的。在市场经济体制下，这些法律法规越来越显示出不适应性。我们不能参照与现行法律相抵触的法律法规，因此，人民法院应当裁定不允许执行，以规范市场，促进市场经济的有序健康发展。你知道吗 |
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