| 问题 | 非产权房屋租赁纠纷案件 |
| 释义 |
本案的原告是韩唐。原告：韩胜。被告：泾阳县**供销合作社。解放前，壮阳县有68亩房屋，1946年出租给他人。1952年1月，经介绍，韩×唐的母亲出面以韩×唐之子韩×胜（时年7岁）的名义，将泾阳县云阳镇的房屋全部租给泾阳县供销社。双方签订了租赁合同。约定：年租金2160斤小麦；租期仅限客户辞职，不限业主；供销合作社如需改建另一间，须过户韩家，如有损坏，须承担赔偿责任。1952年2月和3月，三原县进行了土地改革。汉唐只申报了三原县的土地和房屋。他的家人被视为地主，他被视为地主的一员。三原县的土地被没收，房屋不变。韩*唐在泾阳县云阳镇隐匿了52栋房屋和6亩土地。三原县政府不知道韩*唐在其他县的土地和房地产情况；泾阳县政府因为当时房子是供销社用的，以为是公产房，没有为韩*唐或**供销社办理产权登记。1965年，对三原县韩×堂的32间房进行了补充和改造，留下3间房给韩×堂一家，其余的都分配了。**由于供销合作社出租房屋，租金支付到1964年上半年。因为供销合作社修缮房屋，他们把修缮费用转为租金，停止支付。“文革”期间，供销合作社的支出账簿丢失，租金也不算在内。1981年，**供销社开始按原合同支付租金。1985年，由于雨水落在房屋的山墙上，**供销有限公司自行修缮房屋，要求将修缮费用转为租金。韩唐不同意。**供销有限公司停止支付租金，双方发生纠纷。**供销社租住房屋后，至纠纷发生时，原52栋房屋全部进行了翻修重建，并在医院增建了房屋、水塔等设施。1987年10月，韩×唐、韩×生起诉泾阳县人民法院，要求变更与**供销社的房屋租赁合同期限，清偿**供销社所欠租金，**供销社应当赔偿因私自拆除房屋造成的经济损失，并收回部分房屋自用。**供销合作社辩称，房屋租赁合同是双方自愿签订的，不存在变更租赁期限的问题；1981年以前，双方约定将修缮费转为租金，活期账本已经丢失，因此无法查清；1985年以后，租金又发生了变化也应该由房屋维修费抵消。因此，我们不同意原告的主张。【审理】泾阳县人民法院认为，双方签订的房屋租赁合同已履行多年，是一种有效的民事法律行为。原来的租期限定为“只准客人辞职，不可扣押”，这是不公平的，应该改变。但合同中并未约定承租人搬出的期限，因此原告要求在近期内解除租赁关系是不现实的。在租赁期间，承租人未与出租人协商，擅自拆除大量租赁房屋并单独建造的，按照建造的同一房屋赔偿。从1964年到1980年，修缮房屋的费用用来支付房租。由于房客的账簿丢失，这笔款项被视为到期应付。1985年，承租人自行修缮的房屋因其管理和自然原因而损失，不再由租金抵消。只有房屋租金低，才应按当地现行标准计算。根据国务院《城镇私人住房管理条例》第十五条、第十六条、第十九条、第二十条的规定，泾阳县人民法院于1989年6月29日裁定：1。供销合作社拆除原有房屋后，新建6栋临街房屋和18栋楼房作为原出租房屋，16栋短租房屋和东苑8栋（安监）临街房屋作为补偿。判决生效十年后出租的，乙方应当按照租赁合同的使用范围收回并管理使用。在此期间，出租人必须及时、认真地对房屋进行检查、维修，确保房屋安全；维修可以与承租人共同进行，费用可以由租金冲抵。2、 供销社在医院建设的仓库、门卫、水塔等设施一直使用到2010年。3、 1985年至判决生效日的租金，按原合同标准在两个月内一次性结算。4、 变更后，房屋租金为每月每平方米0.70元，房屋面积折合462.22平方米，年租金合计3882.65元。判决生效后，每年6月30日、12月30日付清。判决后，双方不服，上诉至咸阳市中级人民法院。韩×唐、韩×生不仅坚持原诉理由，而且认为租赁合同应当终止，不能再延长十年。**供销社上诉称，出租房屋是出租人隐瞒的房屋，应当予以没收，这违反了土地改革法，现在应当返还国家。
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