| 问题 | 论承租人的优先购买权 |
| 释义 |
司法解释规定了承租人的优先购买权，确认了优先购买权不同于基于共有权的优先购买权，效力不同。共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。对于承租人的优先购买权为何不如共有人的优先购买权具有效力，司法解释认为，承租人的优先购买权是法定的优先订约权，是债权，对第三人没有效力。（2） 侵害承租人优先购买权的救济方式是赔偿损失。正是因为承租人优先购买权的性质是债权、优先缔约权，而不是物权，司法解释规定，出租人侵犯优先购买权的救济是赔偿损失，而不是保护承租人的优先购买权。这一规定不同于以往的理解。笔者认为，这种做法总体上是可行和合理的，因为承租人优先购买权的效力较弱，这与共有人的效力不同。因此，当优先购买权受到侵害时，宣告买卖合同无效不再适用。 如何认定承租人的优先购买权受到侵害，如何解释和认定“出租人在合理期限内未通知承租人就将租赁房屋出售”构成对优先购买权的侵害。这一规定中有一个值得考虑的问题，即出租人出售租赁房屋时有可能不通知承租人，最终目的是赔偿损失。因此，承租人的有效购买权可能成为空谈。（3） 以约定折价出售房屋实现抵押的，承租人享有优先购买权。 司法解释第二十二条规定：“出租人、抵押权人约定折价出售出租房屋清偿债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下优先购买房屋的请求，人民法院应予支持。”出租人以协议折价或者变卖方式实现租赁房屋抵押的，应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的，可以在同等条件下享有优先购买权，以保护承租人的优先购买权。其条件是租赁房屋原设定抵押权，承租人应当通过协议折价、出售等方式实现房屋抵押权，以取得承租人的优先购买权。这一规定还应与第二十条规定的不违反租赁交易原则不限制抵押权实现的原则相联系。房屋租赁实现抵押权，不受买卖不违反租赁的限制。承租人不能主张继续维持租赁合同的效力，但在这里承租人受到优先购买权的保护。但需要注意的是，如果抵押物是通过拍卖实现的，这并不是限制。（4） 司法解释明确规定，承租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前5日通知承租人。承租人不参加拍卖的，人民法院应当裁定承租人放弃优先购买权。”根据这一规定，租赁权以拍卖方式出售出租房屋的，无论是抵押权人为了实现抵押权而出售，还是出租人自己出售，只要是以拍卖方式出售，承租人优先购买权的保护就统一适用于这种方式，即，出租人拍卖出租房屋的，出租人和拍卖人都有义务在拍卖前五日通知承租人，承租人不参加拍卖的，视为放弃优先购买权。这是绝对正确的。 司法解释草案还规定，在拍卖过程中，有最高竞价时，承租人当场表示高价购买的，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，保护出租人的优先权。侵犯优先购买权的，应当赔偿损失。这样的规定是不正确的。司法解释删除这些内容是完全正确的。你知道吗 |
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