| 问题 | 房屋租赁合同效力的认定与争议 |
| 释义 |
1、 房屋租赁合同效力争议（一）租赁房屋未经合同法第五十二条规定的消防验收合格，租赁合同是否有效，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。使用未经消防验收的房屋，确定城市房屋租赁合同效力的主要法律依据是《消防法》第十三条第三款的规定：需要按照国家消防技术规范进行消防设计的建设项目工程建设标准完成，依法应当进行消防验收的建设项目，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，根据《合同法》第五十二条的规定，租赁房屋必须经消防部门依法验收，验收不合格或者验收不合格的，租赁合同视为无效。当然，在界定“必须进行消防验收的建设项目”时，必须明确只有“需要按照国家消防技术标准进行消防设计的建设项目”必须在竣工时进行消防验收。因此，不宜笼统地认为所有城市出租房屋都必须经过消防验收，没有消防验收或者验收不合格，租赁合同就无效。（2） 出租房屋未经全面验收的，根据《建筑法》第六十一条的规定，租赁合同是否有效，“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，未经全面验收而签订的租赁合同，违反了《建筑法》的强制性规定，依照《合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。最高人民法院认为，根据《合同法》第229条规定，租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。出租人与承租人之间的租赁合同继续生效。同时，现行法律没有限制出租人根据租赁合同主张合同权利，追究承租人的违约责任。合同责任不仅包括收回租金，还包括违约方终止履行合同的责任。因此，出租人提出终止租赁合同的建议应予支持。最高人民法院第一人民法院认为，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破了“先房后租”的传统租赁制度。在建房屋作为租赁对象出租已成为我国房地产领域的普遍现象。本案判决表明，人民法院对以在建房屋为租赁标的的当事人签订的租赁合同和房屋转租合同的效力认定，与其他合同一样，实行国家干预原则，即：，依职权审查合同是否违法。对于不违反法律、行政法规强制性规定，不具备法定无效条件的合同，应当尊重合同当事人意思自治原则，承认该合同有效。第二，房屋租赁合同效力的确定。出租人与承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁房屋的条款、租金、期限、违约责任达成协议的，视为合同成立。根据有关法律和地方行政法规的规定，房屋租赁合同的效力应从以下几个方面进行审查：（1）合同主体是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行为要件。比如是无民事行为能力人还是限制民事行为能力人。（二）审查租赁标的是否受到法律、法规的禁止。但只要法律法规不禁止出租房屋，就应该可以出租。但1995年建设部42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：。未依法取得房屋所有权证的； 2； 3。共有房屋未经共有人同意； 4。所有权有争议； 5。属于违法建筑； 6。它不符合安全标准； 7。未经抵押权人同意抵押的； 8。不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定； 9。法律、法规禁止出租的其他情形。 以上是法律咨询网编辑为您整理的上述问题的相关知识。希望以上信息能帮助您解决相关法律问题。如果您遇到相关法律问题无法解答，我们有专业的律师为您提供详细的法律咨询服务，欢迎您到法律BA网咨询。你知道吗 |
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