| 问题 | 房屋转租和租赁权转让有什么区别 |
| 释义 |
1、 房屋转租与租赁权转让有何区别（《合同法》有效期至2020年12月31日） 房屋所有人或经营者将其拥有或经营的房屋交给房屋消费者使用，而房屋的消费者通过定期支付一定的租金，获得房屋的占有权和使用权。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁是指出租人（一般是房屋所有人）将房屋出租给承租人，承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过六个月，双方必须签订书面合同。房屋租赁合同应当包括以下主要条款：租赁房屋的范围和面积；房屋租赁的期限和目的；租金的金额和交付时间；房屋修缮、转租、违约责任等，在此基础上，双方应当向房地产管理部门登记持有房屋租赁合同，取得房屋租赁证，取得房屋所在地的土地使用权。 房屋转租是指承租人在房屋租赁后的租赁期内，将房屋的部分或全部转租出去的行为。包括以共同经营、承包经营、合作经营等名义将租赁房屋转给他人使用，不参与经营取得租金收入的行为。房屋转租包括两种不同的法律关系，涉及三个主体，即出租人、承租人（俗称二房东）和分承租人（俗称承租人）。现行法律法规允许房地产转租。《民法典》施行前，《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据合同法的规定，房屋转租可以分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人经出租人同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未经出租人同意，将房屋转租给第三人。在非法转租中，承租人转租属于违约或违法行为，出租人有权解除合同。 对于承租人擅自转租的法律后果，《城市私人住房管理条例》第二十一条规定，承租人擅自转租租赁房屋的，出租人有权解除租赁合同。房屋租赁合同约定房屋可以转租的，承租人可以按照约定将房屋转租。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人经出租人同意，方可转租；未经出租人同意转租的，出租人有权解除租赁合同。但现实中，对承租人转租行为的认定存在不同的认识，这就使得承租人转租他人的行为是否属于非法转租难以认定。根据证据规则，出租人证明对方非法转租是合理的。但《合同法》颁布后，承租人将租赁房屋转租后，往往不签订转租合同或签订转租合同。但是，转租人和第三人怕出租人收回房屋，否认是转租，所以根本不出示他们之间的转租合同。如果出租人必须取得承租人与转租人之间的转租合同，几乎不可能认定其非法转租。因此，我们认为只要出租人证明房屋不是承租人使用的，就可以完成举证任务，然后承租人就可以证明第三人使用的不是非法转租而是合法使用。承租人不能证明第三人可以合法使用房屋的，推定承租人将房屋非法转租给第三人。这与《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据，无正当理由拒绝提供的，另一方当事人主张证据内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立”。 租赁合同中未约定转租的，出租人不同意转租的，承租人不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以与承租人解除租赁合同。这在《城市私人住房管理条例》第二十一条中有明确规定。但是，房地产租赁合同具有连续性的特点，因此我们应尽量保持租赁权所产生的经济关系的稳定，发挥促进交易的作用。一般来说，同意转租应该由出租人表示。默示同意是否可以作为转租协议的一种形式在实践中存在争议。根据《民法典》施行前的规定：《民法通则》第五十六条：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定具体形式的，由法律规定。”根据这一规定，我们认为，口头形式、书面形式和默示形式是民事法律行为的主要形式，法律中对是否同意转租没有具体的规定。从隐含的意思也可以推断出当事人的真实意思。因此，如果出租人以收取租金为目的，面对明显的转租事实，在多年没有任何异议的情况下，也按月收取租金，从双方的默契可以推断出出租人已经同意转租。由于双方都不同意转租，出租人也默许转租，未经本人同意，提出收回房屋是不合适的。 本文通过法律咨询网小编介绍了房屋转租和租赁权转让的相关规定。我相信你对这方面有了新的认识。简言之，房屋租赁与转租的区别在现实中很难认定，可以根据具体方面进行粗略区分。如果您对此有任何其他问题，也可以咨询法律咨询网律师。你知道吗 |
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