| 问题 | 人们在购买二手房时会遇到什么样的情况 |
| 释义 |
张先生打算在老城区买一处房产，以便获得一所名牌大学的学位。刚签完合同，他就知道这套房是8个人继承的，手续很复杂。而且，这处房产已有20多年历史。他担心，由于楼龄高、贷款期限短，6年后很难转手。这种多业主楼盘在广州市场并不少见。有业内人士建议，最好不要碰它，也有人认为，购买与否需要考虑各种因素。 案例：旧学位房业主多达8户。 张先生看中了位于老城区的一处楼盘，这处楼盘建了20多年。不过，由于名校学历高，而且新安装的电梯，使用率高，所以受到很多买家的青睐。然而，当合同即将签订时，张先生却发现，这个楼盘共有8位业主！原来这是一套继承的财产。八名继承人共同拥有该房产，其中两人在国外，因此他们不愿意回国进行这项交易。 张先生担心交易不能顺利进行。同时，他了解到，建筑年龄过大的楼盘在下次交易中将遭受损失：“有的房贷机构告诉我，建筑年龄和贷款期限不能超过40年，有的说不能超过45年。我怕这就是我6年卖不出去房子的原因，“到底买不买房子，张先生进退两难。《解释》一二手房交易中多业主房产纠纷的发生有很大的机会，购房者有时要面对三个或三个以上的业主，“某网站广州二手房电子商务商圈经理表示，在实际二手房交易过程中确实存在多个业主的情况”，约占总数的20%，而越秀、荔湾等老城区则比较普遍，“据了解，由于交易需要征得每位业主的同意，相应的时间成本会高于正常情况，有时交易会因为某业主因个人原因不愿出售房屋而失败。陈先生的孩子两年后就要上小学了。他看中了越秀区越华路一套69平方米的两居室。虽然是1985年的老房子，但装修和保养都不错。不过，在与业主沟通的过程中，陈先生得知这是继承的房产。这四兄弟是共同的主人。目前，他们的大哥正在用。虽然其他三兄弟都同意卖房子，但由于户籍等原因，大哥不愿意搬走。几次之后，陈先生不得不放弃。 多个业主之间发生物业纠纷的概率较高，业主之间关于是否出售房屋和利益分配的协商不一致，导致交易一直处于拖延状态：“这对购房者非常不利，尤其是那些打算开办学位学校的家长。一方面，他们最终可能错过公办小学招生的最后期限；另一方面，3月份学位房市场供不应求，涨幅几乎是各类楼盘中最高的。如果你在学位房上逗留太久，却无法成交，再看其他小区时，优质学位房可能已经消耗了一半以上，而且价格也提高了。”因此，她建议在购买学位房时，尽量避免多业主房产。建筑物的年限可能会增加买方贷款的难度。据了解，这主要是因为银行对楼龄加贷款的时间有限制，不同银行有不同的具体规定。目前，建行和中行的规定是，建筑龄加贷款期限不得超过40年。工行相对宽松，是50年。最放松的是光大银行（601818，股吧），只要不超过55年。考虑到越秀很多学位房都是老房子，建议购房者在购房前向银行咨询贷款年限，避免因贷款年限缩短而大幅增加首付成本。 许多购房者担心，如果他们在孩子小学毕业后卖掉房子，老房子会导致无人接管。对此，李瑶解释说，由于越秀教育资源集中，名校多，学位房价格高，打算购买有经济实力的越秀学位房的家长大多不会特别关注楼龄。在优质教育资源供不应求的背景下，只要学位好、价格合理，即使楼龄很老，很多购房者也会愿意接手。李瑶举例说，今年4月初，一栋上世纪70年代刚出售的老房子的对口学校是培正小学，95平方米总价280万元，不到3万元/平方米，而其他对口小学的楼梯价格是4万多元/平方米，所以老房子还是凭借价格优势顺利售出的。 一些银行的总楼龄和贷款年限可以达到50年，但要看具体的物业情况，6年后无人接手的问题主要是价格问题：“不过，学位房的政策是可变的，所以很难预测学位房能不能接手相关报道称，4月份房地产企业销售额环比下降3.8%。数据显示，2016年4月公布销售业绩的32家企业中，有19家企业销售业绩比3月份差，单月整体业绩也比3月份小幅下降3.8%。 分析人士认为，房地产企业业绩整体下滑的原因是一线城市成交量下降，而三四线城市仍面临房地产去工业化问题。未来一线城市市场将面临降温，二线城市将成为市场热点。 数据：六成企业销售金额环比下降2016年4月，有销售业绩的企业有32家，这32家企业4月份月度总业绩为2203亿元，较3月同期的2288.94亿元略有下降，降幅为3.8%。公布4月份月度销售业绩的32家企业销售面积1786.97万平方米，比3月份的1870.98万平方米下降4.5%。 同时，32家企业中有19家企业销售业绩环比下降，占企业总数的60%。 行业：二线城市将成为市场热点 对于企业来说，分化越来越严重。 在4月份的数据中，大型房地产企业喜忧参半。在3月份销售额超百亿元的6家房地产企业中，3家销售数据上涨，3家下降。**房地产销售金额环比下降超过20%。保利和融创也录得小幅下跌，万科、碧桂园和绿城则小幅上涨。 **首席房地产分析师张炜表示，虽然4月份房地产企业销售仍处于高位，但部分城市的调控政策影响了市场的后续走势。”总体来看，在经历了一季度的大幅上涨之后，4月份房地产企业受到一线城市成交量下滑的影响，整体成交开始涨跌不一调控的同时，地处三四线城市的房地产企业也面临去库存的问题。市场上下波动的迹象开始出现。未来一线城市市场有望降温，而二线城市将成为市场的主要热点。1、 二线城市的爆发完全背离了去库存政策的预期，三四线市场依然深陷泥潭。你知道吗 |
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