| 问题 | 购买二手房时要注意什么 |
| 释义 |
购房人在购买二手房时，应审核房屋所有权证及相关证件。未办理产权登记和房地产权证（含房产证、土地证）的房屋不得出售。为慎重起见，买受人应向房地产登记机关调查核实产权证及其内容的真实性、身份，最大限度地避免所购房屋的产权纠纷。二是二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证的房屋所有人。二手房受让人可以是境内外自然人、法人或者其他组织，但法律、行政法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购房人应当审查公司董事会、股东大会批准的书面文件。二手房属于国有或者集体资产的，购房人应当审查政府主管部门的批准文件。第三，共有财产审查应当审查二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，是否有共有人同意转让的书面证明。 在审核房屋所有权证时，要注意交易的房地产是否有共有人。根据规定，共有人对房屋有优先购买权。未经共有人同意，房屋买卖合同将被法院认定为无效。另外，根据我国婚姻法，婚姻关系存续期间取得的财产，除另有约定外，为夫妻共同财产。房地产登记簿或者房屋所有权证记载的所有人为一人的，出卖人应当取得或者提交配偶的书面意见或者夫妻财产协议。二手房买卖前，买受人应当审查司法机关是否依法作出裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利。一般来说，有查封权的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关和国家安全机关。买受人应核对二手房是否抵押。有抵押权的，应当取得出卖人通知抵押权人的书面证据或者抵押权人和其他权利人的书面同意转让。6优先购买权审查买卖二手房时，在同等条件下，二手房共有人有优先购买权。出售已出租的二手房，在同等条件下，二手房承租人有优先购买权。买受人未取得放弃优先购买权的书面文件的，应当注意买卖合同无效的风险。 当买家购买已出租但尚未到期的二手房时。承租人放弃优先购买权的，买受人应当在购买房屋后继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁标的变更合同。 最后，有下列情形之一的，不得购买二手房： 司法、行政机关依法决定查封或者以其他方式限制二手房权利；依法收回土地使用权；无偿共享二手房其他共有人书面同意；权属有争议；权属证书未依法登记；未经抵押权人书面同意抵押转让的；纳入拆迁范围的；法律、行政法规禁止转让的（如：，禁止城镇居民购买在农村集体土地上建设的小产权房。你知道吗 |
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