| 问题 | 以他人名义买房的法律风险 |
| 释义 |
点名购房一般存在两个问题：一是合同效力问题，二是房屋销售风险问题。首先，关于合同的效力。 以他人名义购房，是指以他人名义申请购买舒适型住房或限价房。购房人与实际购房人签订合同，约定实际购房人以符合政府规定条件的人的名义购房。当政府允许转让时，房地产将转让给实际购房者名下，实际购房者将向名义上的购房者支付报酬或者房屋的购买价格和市场价格，这种合同在以差价作为对价时是否有效？在履行过程中，如果发生争议，很可能被视为无效。究其原因，主要应从政府推出经济适用房和限价房的目的，以及政府解决中低收入家庭的住房问题，从而改善全社会的居住条件这一特殊群体的优惠政策，在发展保障性住房和限价房的过程中，政府一般需要通过不同的方式和渠道给予财政补贴，名义购房者的转让实际上是以符合政府规定条件的购房权为基础的。合同生效的，不符合购房条件的人将购买舒适型住房或者限价房，但是应当享受舒适型住房或者限价房的人的住房条件没有改善，这违背了政府推出保障性住房和限价房的初衷，从而违背了社会公共利益。其次，即使买卖双方不反对这种合同的有效性，这种合同也有巨大的风险。第一种风险可称为主观风险，即名义买方在签订合同后拒绝履行合同，导致合同无法履行。这种风险更为严重，尤其是合同本身存在瑕疵，证据难以证明买受人实际支付了房款的情况下。因为这类合同的双方当事人往往有亲戚朋友，而且不注意书面材料，但在现实中，不仅有朋友，还有兄弟姐妹也不少见。一旦卷入诉讼，实际买受人很难证明自己是实际支付人。在这种情况下，如果法院认定合同无效，实际买家甚至会要求名义买家退还货款。也有可能是登记购房人不承认借名购房的事情，或者登记购房人死亡，其继承人不理解借名购房的事情，也不承认借名购房的事情，这样很容易引发纠纷。第二种风险可以称为客观风险，即不是合同双方的原因，导致合同不能履行。由于名义上的买受人在领取房产证后一定期限内无法办理过户手续，在此期间，如果名义上的买受人对他人有债务无法清偿的，可以查封甚至拍卖该房产，将来该房产将被出售，已付款的实际买受人只能要求名义买受人返还货款，而不能继续履行合同。因此，一般来说，以他人名义买房是不合适的。你知道吗 |
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