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房屋合同纠纷。商品房买卖合同的效力是由预售许可证和起诉的时间期限决定的吗？
答：出卖人接受买受人以认购、定购、预约等形式交付的定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，依法规定，因不可归责于双方的原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人。三是未按规定登记备案的商品房预售合同是否无效？
答：当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规要求登记备案为由要求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以登记备案程序为商品房预售合同生效条件的，除一方履行主要义务，另一方接受外，以约定为准。答：有下列情形之一的，不能实现商品房买卖合同目的的，不能取得该房屋的买受人可以要求解除合同，退还已支付的购房款和利息，赔偿损失，并要求出卖人承担不超过（一）项的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人房屋抵押给第三人的；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人的。5如果出卖人与第三人恶意串通再次签订商品房买卖合同，买受人该怎么办？
A:买受人以出卖人与第三人恶意串通另行签订商品房买卖合同，交付房屋使用，致使无法取得房屋为由，请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效，它应该得到支持。待交付或交付的房屋主体结构质量不合格，买受人的权利该如何保障？
房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋主体结构交付使用后质量不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。你知道吗
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