| 问题 | 如何处理不能如期入住的房子 |
| 释义 |
根据《合同法》第九十四条的规定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告在合理期限内不履行的，另一方当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》明确了“合理期限”。《解释》规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内不履行，一方要求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《解释》还规定，撤销权行使的合理期限为对方提出要求后三个月，这是法律没有规定或者当事人没有约定的。对方不催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。上述法律规定有三层含义： 1。如果买方想终止合同，他应该首先敦促买方这样做。开发商催交3个月后仍未交付的，买受人有权解除合同。也就是说，买受人解除合同的条件是，第一开发商延迟交房；第二开发商被催促；第三开发商3个月后仍未交房。买方解除合同的权利有效期为自通知之日起三个月，一年后，即解除合同的权利有效期为一年。一年内，可随时通知开发商解除合同。如果超过一年，开发商将失去永久终止合同的权利（因严重质量问题等其他原因终止合同的除外）。而且，在买受人取得权利后，开发商有权督促买受人行使权利的，权利的有效期将缩短为3个月。 4。在上述规定中，应当明确区分两个催告和两个三个月的规定，一个是买受人催告开发商交房，另一个是开发商催告买受人行使解除权；第一个是买受人催告三个月后取得解除权，二是开发商将解除权的有效期缩短为三个月。 5。鉴于上述规定，当开发商延迟交房时，无论购房人是否真的准备解除合同，都应在延迟交房后立即发函督促开发商。一是开发商不交房时的应对措施；二是催促开发商解除合同后的压力。 6。催促的最好办法是快递等，如果开发商拖延时间太久而不通知，合同能否终止？根据《合同法》和司法解释，这是不可能的，通知是解除合同的前提。撤销权行使的合理期限为三个月，法律没有规定或者当事人没有约定。对方不催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。根据《合同法》有关规定，出卖人逾期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成的损失赔偿额的计算方法。合同未约定违约金数额或者损失赔偿金计算方法的，可以按照有关主管部门公布的同地段同类房屋的租金标准或者有资质的房地产评估机构在迟延交付使用期间评估确定房子的用途。如果合同约定的违约金较高，经纠纷处理后，开发商以约定的违约金过高为由要求降低违约金，违约金应按违约金超过所造成损失的30%的标准适当减少；如果合同约定的违约金过低，买方可要求增加，法院支持根据违约造成的实际损失确定违约金数额。如果合同同时规定了违约金和损失赔偿金，则不能同时适用，但可以适用较高的违约金。第三，在选择解除合同后，买受人也可以要求支付违约金或要求赔偿损失。违约金或赔偿损失基本上是对一方因违约造成的损失的赔偿。合同解除后，一方仍将有损失，至少是购房款利息损失，应予以赔偿。因此，可以同时要求解除合同和赔偿违约金。你知道吗 |
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