| 问题 | 开发商逾期付款有何责任 |
| 释义 |
商品房买卖合同第九条规定了开发商逾期交付的违约责任。 非因不可抗力等特殊原因造成的，开发商应承担下列逾期交付责任之一。一是按照合同约定的交房日期，每超过交房日期一天，开发商应按购房人支付的房价款总额的一定比例支付（具体金额由合同双方约定）；开发商可以按照合同约定的付款日期和逾期付款金额支付合同中的全部利息。 按照合同约定的交房日期，开发商不交房的，购房人可以解除购房合同或者继续履行合同。无论采取何种方式，开发商都应承担违约责任。此外，如果合同中规定了其他违约责任，开发商也应承担。开发商拒不履行合同约定的违约责任的，买受人可以作为平等主体与开发商协商解决；协商不成的，开发商应当向人民法院提起诉讼，维护其合法权益。开发商逾期交付房屋的，应当承担违约责任。商品房买卖合同明确规定了逾期交房的违约责任承担方式，即按日承担房款万分之一的违约责任。根据《合同法》的意思自治原则，由于明确规定了违约责任的承担方式，任何一方违约都可以直接按合同履行。双方未约定违约责任承担方式的，再看《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同未约定违约金或者损害赔偿金的计算方法，违约金或者赔偿金的数额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未支付购房款的总额和中国人民银行规定的金融机构逾期贷款计息标准计算。 逾期交付使用的，按照有关主管部门公布的同地段同类房屋的租金标准确定，或者在逾期交付使用期间由有资质的房地产评估机构评估确定。根据司法解释的规定，我们也可以理解：对于逾期交房的违约责任，合同中有约定的，按照约定；没有约定的，违约责任可以按照有关主管部门公布的同地段同类房屋的租金标准或者有资质的房地产评估机构评估确定。所以在本案中，双方明确约定了逾期交房的违约责任承担方式，因此开发商自然不需要承担张某的定金损失。根据合同和法律的规定，我们来分析一下违约金和实际损失的区别。违约金的数额是事先商定的。当当事人订立违约金条款时，很难预测违约后的实际损失。正因为如此，才签订了违约金条款，根据法律规定，违约金不足以弥补违约造成的损失，违约金的数额可以适当调整，但违约金的调整要看守约方是否提出要求。如果违约金低于造成的损失，守约方不要求调整违约金而造成其他损失的，可以要求赔偿损失。处罚条款是基于违约的发生，而不是基于损害的发生。因此，违约金条款也可以在没有损失但违约的情况下执行。这里所说的实际损失损害赔偿是指法定损害赔偿，不同于上述约定的损害赔偿。一方面，在约定损害赔偿的情况下，一旦发生违约，给受害人造成损害，受害人不必证明损害的具体范围，就可以按照约定的损害赔偿条款获得赔偿。此时，其性质备受争议，有人认为是违约责任，有人认为是履行替代义务，目前学界也有不同意见。当然，如果当事人只是约定了实际损失赔偿的计算方法，受害人也应当证明损失的存在。另一方面，在确定适用时，对实际损失赔偿有约定的，应当在法定损害赔偿之前适用，因为《合同法》关于违约责任的规定具有任意性。因此，此处实际损失赔偿的适用是以未经约定的实际损失赔偿计算为基础的。 根据《合同法》第113条规定，损害赔偿应当遵循全额赔偿原则。所谓全额赔偿原则，是指受害人因违约方违约而遭受的一切损失，应由违约方承担。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“一方当事人不履行合同义务或者不按照合同约定履行合同义务。给对方造成损失的，损失额应当相当于违约造成的损失，包括履行合同后能够获得的利益”。全额赔偿是将受害人恢复到合同订立前的状态，或者恢复到合同能够严格履行时的状态。根据这一原则，违约方应当赔偿实际损失和受害人利益的损失。所谓可得利益，是指合同履行后能够实现和获得的利益。它是一种期待，是一种期待的利益。它只能通过合同的实际履行来实现，但在合同没有实际履行的情况下，并不为当事人实际享有。但不是不切实际的期待，而是现实的期待，所以是现实的。也就是说，只要合同按时、严格履行，双方都能享受到。律师提醒我们，在赔偿可得利益损失时，必须注意以下几点：第一，可得利益损失赔偿的目的是弥补被害人所遭受的全部实际损失，但不赔偿因交换不成功给被害人造成的损失。否则，所有的风险将转移到违约方，违约方实际上是非违约方。其次，可得利益损失必须是违约方在签订合同时能够充分预见和计算的损失，不应包括取得这些利益的成本或与第三人进行民事交易的风险。你知道吗 |
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