| 问题 | 向开发商买房时应该注意哪些问题 |
| 释义 |
买房时，首先要看项目是否有“预售许可证”。未取得预售许可证的项目，通过认购、预订、排号、贵宾卡等方式向购房者收取定金、订金等变相收取费用，属于违法行为。 根据国家有关规定，卖房人在购房时要有“五证齐全”的证明。买房前，买房人应先了解项目是否合法。主要手段是检查项目是否有“五证”“五证”分别是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。因为《商品房销售（预售）许可证》是以前四张许可证为依据的，购房者只需查看《预售许可证》，就知道房地产销售是否合法。根据房管部门的规定，房产官网上的数据必须与现场各楼盘的销控表一致。因此，买房前可以先到官网做功课。通过该项目的预售系统，可以详细了解可售房屋、价格、规模、配套设施、开发企业以及退换房的周转率等情况。开发企业在商品房销售中必须使用文本合同范本，并通过房地产网上系统打印商品房认购协议和签订商品房销售合同；开发企业提出的商品房预售合同文本和格式条款必须是：也要在网上公示，在售楼现场明确；合同中不得有单方面加重买受人责任或排除买受人合法权利的不公平条款；对商品房的质量和性能、物业俱乐部等设施的权属等要有明确约定以及车位、交付使用条件和违约责任；属于全体业主的共用配套设施不应视为自己的；合同应由业主签署；在认购协议或商品房预售合同中，买受人购买的土地抵押、在建工程等权利瑕疵应当明确，并以《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。注意“存款”和“存款”的区别。对于“定金”，“合同法”的相关规定是：双方有约定的，按约定执行；没有约定的，经营者违约时“定金”双倍返还，消费者违约时“定金”不予返还。至于“押金”，目前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的，按约定执行；没有约定的，经营者违约时应无条件退款，消费者可以要求经营者退款在违反合同的时候。通常在标准商品房买卖合同中，处理面积差异的方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定的使用面积不能大于1%，即0.5%，只要双方约定，怎么多做，怎么少就可以约定。通常，房地产开发商提供的房屋买卖合同并非如此。它们的绝对值都是3%。如果面积误差率的绝对值小于3%，一般会根据实际情况约定结清房款。面积误差率绝对值超过3%的，由买受人或开发商承担相应的违约责任。当然，如果协议如此明确，面积误差率的绝对值小于3%，不超过实际结算还是可以接受的。如果超过，开发商必须承担违约责任，并允许购房者退房。在商品房买卖合同中，通常会有不可抗力条款。在商品房买卖合同中，开发商延期的免责理由一般是不可抗力。根据我国的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，如地震、洪水等。这种客观情况是不可预见的、不可避免的、不可逾越的。只有这种不可抗力才能免除开发商延迟交房的责任，也就是说免除责任。如果不是这样，就不能约定为不可抗力。一般开发商通常会扩大不可抗力的范围。如施工中遇到异常困难或重大事故无法解决，如政府在签订合同协议后颁布的法律法规与原规定不一致，如施工配套设施审批、安装延误等，均认定为不可抗力。 从法律角度看，这对买方不公平，相当于扩大了不可抗力的范围。因此，建议买方应牢牢把握不可抗力条款的三个条件，即在不可预见、无法避免和无法克服的情况下，同意在最小范围内不扩大。扩建后，房子迟迟不交房，他可以说我免交了。在这种情况下，您可以要求退房 套房类型差异太大。按套定价的预售商品房如与设计图纸不符，或相关尺寸超出约定误差范围，且处理方法未在合同中约定的，购房人可退房或与开发商协商总价。买受人要求退房的，开发商应当承担违约责任。 区域误差太大。合同约定的面积与产权登记面积有误差的，合同中没有约定处理办法的，面积误差率绝对值超过3%的，买受人有权退房。 擅自改变规划设计。开发商变更设计并经规划部门批准的，应当自确定变更之日起10日内书面通知买方。买方应在收到通知后15天内书面答复是否退房。15日内未答复的，视为开发商同意变更。如果开发商未发出通知，买方有权退房。购房人退房的，开发商应当承担违约责任。 商品房质量存在问题。开发商交付的商品房应经验收合格，如交付不符合合同约定标准，购房人有权单方解除合同。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检验机构复核。主体结构不合格的，买受人有权退房。目前，多数购房者仍需依靠住房贷款，一般分为三步走。 第一步：借款人应与标的物业开发商签订《商品房买卖合同意向书》或《商品房买卖（预）合同》，并支付一定的首付款。 步骤2：选择贷款银行。一般情况下，借款人并不自由选择自己的住房贷款银行，开发商会出于自身利益，为自己的房地产贷款指定银行。当然，有些开发商并没有具体说明银行。因此，借款人应该从开发商那里知道他是否有权选择贷款银行。 第三步：到银行办理贷款申请手续。银行要求办理的手续一般包括： 借款人的合法身份证（居民身份证、户口簿、军官证或其他身份证件）； 贷款银行认可的经济收入或偿付能力证明（如借款人的收入证明，纳税证明或职业证明）； 借款人与配偶需提供婚姻关系证明； 如有共同借款人，需提供借款人各方签署的书面承诺，明确共同还款责任； 名单及抵押物或者抵押物的权属证明，以及抵押物处分权人的同意书、抵押物的出质证明、评估证明； 借款人与开发商签订的《商品房买卖合同意向书》或《商品房买卖（预）合同》； 开发商开具的首付款发票或收据复印件(
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