| 问题 | 如何确定二手逾期交房的赔偿标准 |
| 释义 |
李先生在黄浦区有一套三居室的公寓。2013年7月，陈小姐看中了这套公寓。双方通过中介达成购房意向，并签订了购房合同。双方约定，该房屋成交总价180万元，所有税费由购房人承担。付款方式为先抵后抵。首付130万元，按揭贷款50万元，交房时间为卖方收到房款之日。卖方应支付所有欠款和费用，如银行贷款、水电、煤气、管理费等，双方同意在2014年2月前向房地产登记机关申请产权登记。如果交易失败，应支付交易价格的10%作为违约金。逾期不交付的，按房屋总价的0.05%支付违约金。不能按期取得房地产权证办理产权登记的，违约方应支付总房价的10%作为违约金。在办理各种手续的时间上，约定买受人在合同签订后30日内办理银行按揭贷款，出卖人在收到定金后100日内到银行办理提前还款手续。为减少税额，李先生与陈小姐签订了《调整成交价格补充协议》，降低房屋成交价格，确认房价为130万元。除房价外，购房者还需支付50万元的房屋装修及家电补偿款，实际成交价仍为180万元。在随后的交易过程中，陈小姐如期交纳了定金，办理了银行按揭贷款，并取得了银行贷款协议。但李先生在申请提前还款后，并未如期到银行办理手续，直到2014年6月才完成提前还款。房屋交易过户登记后，双方直到2014年11月才完成交房手续。因逾期交房半年多，陈小姐将李先生告上法庭，要求李先生支付2014年2月至11月延迟交房的违约金22万余元（每天房价总额的0.05%），以及延迟办理房产登记的违约金18万元（180万元房价总额的10%）。 法院认为，陈小姐按照合同约定支付了定金和首付，并申请了银行贷款，但李先生在收到定金后没有按照合同约定的时间申请提前还款。即使李先生提前还贷的期限合理延长，她也应在2014年2月前还清贷款并取消抵押贷款。可见，正是由于李先生逾期未还清贷款以拖延办理产权登记的交易交付手续，李先生已构成违约，应承担迟延办理产权登记的责任。合同约定的交付时间为交易交付前一个月，即李先生应于2014年3月交付，但直到2014年11月才交付。李先生逾期交房也应承担违约责任。但陈小姐没有提供李先生违约造成损失的证据，违约金协议过高。因此，法院将违约金的赔偿标准调整为每天支付房价的万分之三，两次违约金合计超过10万元。 提醒：如果合同规定的违约金过高，您可以申请降低。据知情人透露，在二手房销售过程中，办理银行按揭贷款的不确定性使得双方办理手续的时间约定往往模糊不清。双方都应该保护自己的权益，并特别注意这样一个协议。从本案可以看出，虽然双方在合同中约定了赔偿标准，但法院最终还是根据自己的判断降低了赔偿标准，因为根据《人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为依据，按照公平、诚实信用的原则，予以计量和裁定。就李先生而言，虽然存在违约，但双方最终完成了交易过户。陈小姐没有提供实际损失的证据，因此对违约金进行了调整。因此，有必要提醒交易双方，一些买卖双方为了维护自身权益，在违约条款中提出过高的赔偿标准，但在实际纠纷中，会根据实际损失来决定，因此，合理主张权益更为妥当。合同双方如李先生按约定履行义务时，因逾期未付预付款而遭受损失。你知道吗 |
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