| 问题 | 卖方交付房屋的义务是什么 |
| 释义 |
（1） “交付”是指房屋所有权的转移。根据合同法第一百三十五条的规定，出卖人应当履行将标的物交付买受人并转让标的物所有权的义务。对于房屋的交付，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释》第十一条规定：“房屋所有权的转移，除当事人另有约定外，视为房屋的交付和使用。”，交付仅意味着房屋的转让和占有。因为不动产所有权的转移是以产权转移登记为基础的，与动产所有权的转移是完全不同的。标的物交付完成，即标的物所有权转移。因此，房屋交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人将房屋交付给买受人并使其取得房屋所有权的行为。房屋交付和房屋所有权转移是两种不同的行为，应当加以区分。当然，根据前条规定，如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转让房屋所有权，而且是转让房屋所有权，双方的权利义务应当按照约定确定。根据本协议，出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋转让给买受人，而且应当将房屋所有权转让给买受人，否则应当承担违约责任。如果当事人只约定了“房屋交付使用”的时间，而没有明确约定包括房屋所有权转移在内的时间，只要出卖人在约定的期限内将房屋转让给买受人，即“交钥匙”，就应当认定出卖人已经履行了“房屋交付使用”的义务使用“准时”。 （2）交付房屋必须符合法定和约定的交付使用条件：交付房屋不能理解为出卖人在约定的时间将房屋转让给买受人。交货必须符合交货条件。交付使用条件是指房屋根据其性质和用途所具备的全部功能。 在非商品房销售的情况下，由于非商品房通常不是新建的，往往具有一般的交付使用条件，因此交付使用条件主要取决于当事人是否对交付使用条件有特别约定。在商品房销售中，由于商品房通常是新建的，根据房屋的性质和用途，新建房屋往往需要一个过程才能具备完整的使用功能。因此，我们应该主要考察房屋是否具有完整的使用功能。一般来说，具有完整使用功能的新建商品房需要两个要素：房屋已经竣工。主体结构封顶完成，房屋外装修完成，水、电、暖、电梯等房屋基础配套设施全部使用完毕。出卖人已取得政府有关部门办理的房屋销售竣工验收手续，交付时可向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原则上，出卖人未按约定时间交付房屋，构成迟延交付。但在下列情况下，不构成延迟交货： （1）不可抗力对按时交货有影响。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力致使合同不能履行的，除法律另有规定外，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除卖方的部分或全部责任。但卖方应在合理时间内及时履行通知买方的义务，否则将构成迟延交货。 （2）重大规划和设计变更影响准时交付。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及相关法律法规，规划包括土地利用规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自改变规划设计。”原则上，出卖人在开始销售商品房时，应当已经完成项目的规划设计方案，并取得政府主管部门的批准。对买方来说，规划设计也具有重要意义。规划决定的是房子乃至整个社区的整体环境和格局。一旦规划确定，购房者所购房屋的周边环境有望得到发展。因此，确定的规划设计方案应作为商品房买卖合同的重要组成部分纳入合同。合同签订后，房地产开发企业（出卖人）擅自变更规划设计的，视为严重违约。 但是，如果在住房建设过程中政府发起了规划变更（例如，政府部门需要在建设项目之前拓宽道路，并要求道路两侧的建筑物后退一定距离，因此开发商需要时间对整个设计方案进行修改），或者房屋在施工过程中遇到重大技术问题（如地质条件突变等），如果设计必须变更，开发商将因不能归为不可抗力而免除责任。但是，如果开发商完全按照销售合同承担违约责任，显然是不公平的。我们认为，在本案中，根据《合同法》中的“情势变更”理论，即合同订立时，作为合同基础的客观情况和环境发生异常变化，导致法律行为基础丧失，当事人的合同目的不能实现，情势变化的发生不可预知，不能归责于当事人，否则，利益可能受到损害的一方有权解除合同。根据上述理论，如果合同因情况变化而终止，任何一方都不存在违约，也不承担违约责任。虽然我国现行立法尚未确立情势变更原则，实践中可以根据情势变更原则，结合本案具体情况，适用合同法第六条关于诚实信用原则的规定进行处理。（1） 买受人解除合同的权利和出卖人迟延交付房屋的权利，属于合同法第九十四条“一方迟延履行主债务”的情形。根据本条第三款的规定，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内不履行的，可以解除合同。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷的解释》第十五条进一步明确了“合理期限”。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释》第十五条规定，出卖人逾期交付房屋，在买受人催告后三个月内不履行的，一方要求解除合同的，应予支持，除非双方另有约定。撤销权行使的合理期限为对方催告后三个月。对方不催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。根据《合同法》和最高人民法院的有关规定，出卖人逾期交付使用的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同未约定违约金数额或者损失赔偿的计算方法的，可根据有关主管部门公布的同地段同类房屋的租金标准或有资质的房地产估价机构在房屋延迟交付使用期间评估确定。虽然这一解释仅适用于商品房买卖合同纠纷的解决，但其关于房屋交付和非商品房买卖合同纠纷解决的规定也可以通过比较适用 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。